Sublocazione: cos'è e quando conviene prenderla in considerazione

Siffatta circostanza, determinata dall'imprevedibile andamento della pandemia, potrebbe obbligare il conduttore – suo malgrado – a non poter godere dell'immobile per il quale, pure, è tenuto a pagare il canone.

E invero, onde evitare di continuare a sostenere un esborso, per così dire, inutile, è opportuno individuare tutte le strategie che consentono al conduttore di ridurre al minimo il sacrificio economico: soprattutto quando l'immobile locato è una dimora di lusso che prevede un canone particolarmente elevato.

In questi termini, è opportuno prendere in considerazione l'istituto della sub-locazione, ponendo particolare attenzione ai passi falsi da evitare per scongiurare il rischio di controversie con il proprietario dell'immobile.

Se la locazione è il contratto con il quale il concedente si obbliga a far utilizzare ad un soggetto (locatario o conduttore) un bene – in questo caso immobile – per un dato tempo e verso un determinato corrispettivo, la sub-locazione è il contratto con cui l'inquilino (il conduttore) trasferisce il godimento della cosa (l'abitazione locata) ad un altro soggetto, detto sub-conduttore.

La sub-locazione, pertanto, determina la nascita di un contratto nuovo (tra conduttore e sub-conduttore) che coesiste con il contratto principale, sottoscritto originariamente tra locatore e conduttore.

Trasferire il diritto di godere del bene locato, però, non è sempre possibile.

Infatti, quando si tratta di bene immobile ad uso abitativo, la sublocazione è valida salvo patto contrario. Altrimenti detto, la facoltà di sublocare l'immobile nella sua totalità è subordinata alla previsione contrattuale o, tuttalpiù, all'ottenimento, da parte dell'originario conduttore, del consenso del proprietario a subaffittare.

In effetti, il proprietario mantiene tutto il diritto di opporsi alla proposta di sub-locazione e, conseguentemente, ha il potere di non prestare l'autorizzazione a far entrare nuovi e diversi inquilini in casa. Le ragioni possono essere di ordine vario; volendo formulare alcuni esempi, il locatore potrebbe rifiutare la proposta di sublocazione per mancanza di fiducia nel nuovo inquilino, perché ritiene che l'appartamento verrebbe occupato da un numero eccessivo di persone o, ancora, sempre a titolo esemplificativo, perché non condivide l'intenzione del conduttore di sub-affittare l'immobile per motivi turistici.

In buona sostanza, per far sì che la sub-locazione sia legittimamente posta in essere, è necessario che tutte le parti coinvolte nel contratto siano perfettamente concordi e, soprattutto, per subaffittare l'appartamento, è doveroso ottenere l'autorizzazione del locatore. Nei confronti del quale il conduttore dovrà avere la premura di comunicare con raccomandata il motivo della sub-locazione, le generalità del nuovo inquilino e la durata del rapporto di sub-locazione.

Leggermente diverse, invece, sono le cose quando si tratta di sub-locazione parziale. In questo caso, quando la sub-locazione proposta dal conduttore involge solo parte dell'immobile adibito ad uso abitativo (ad es. due o tre vani) non sarà necessario ottenere il consenso del locatore. Il conduttore, infatti, ha piena libertà di sub-locare parzialmente l'immobile, fermo restando, anche in questo caso, il dovere di darne avviso con lettera raccomandata rivolta al proprietario.

Poiché, nel caso di contenzioso, l'onere della prova ricade sul conduttore, è buona norma farsi rilasciare dal proprietario dell'immobile un'autorizzazione scritta con la quale quest'ultimo manifesta il suo consenso a procedere al subaffitto.

Infine, occorre tenere presente che: se l'autorizzazione è negata per ragioni non legittime, il locatario ha diritto alla risoluzione anticipata del contratto o ad adire le vie legali; se l'immobile è subaffittato senza la previa autorizzazione del locatore, si configurerà una violazione contrattuale che autorizza alla risoluzione immediata del rapporto di locazione; poiché la sub-locazione è un contratto diverso (nuovo) ma dipendente dall'originario contratto di locazione, il conduttore non potrà trasferire al soggetto terzo diritti maggiori rispetto a quelli che gli competono, in quanto nascenti dal primo contratto.

Uno sguardo agli aspetti fiscali: il contratto di sublocazione dal conduttore privato a un altro privato deve essere registrato presso l'Agenzia delle Entrate, pagando l'imposta di registro. La rendita del subaffitto deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi, nella categoria dei redditi diversi.