Locazioni commerciali: il punto sul recesso per gravi motivi

Durata del contratto e recesso

A mente dell’art. 27 della L. 392/78, la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non ad uso abitativo, adibiti per consentire l’esercizio di attività:

• industriale
• commerciale
• artigianale
• turistica
• sportiva
• professionale

non può essere inferiore a sei anni.

Fermo restando che, come previsto dalla medesima norma, il contratto di locazione potrà essere stipulato per un periodo più breve qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile abbia, per sua natura, carattere transitorio.

Quanto al recesso, alle parti è data la possibilità di disciplinare le modalità e i termini di recesso dal contratto di locazione. Tuttavia, al conduttore è accordata la possibilità di recedere liberamente, senza giustificazione e previa comunicazione, con un preavviso di sei mesi. Detto diritto di recesso opera ex lege, dunque anche in assenza di specifica previsione contrattuale

La ragione che ha spinto il legislatore a prevedere una durata minima così elevata (sei anni) si individua nel tentativo di garantire al conduttore, per un tempo ragionevolmente sufficiente, l’avvio, lo sviluppo, la prosecuzione della propria attività imprenditoriale-commerciale.

I gravi motivi

Esiste un’altra possibilità per il conduttore di recedere dal contratto: si tratta del recesso per gravi motivi. 

In questo caso, per potere recedere dal contratto senza rispettare il termine minimo di preavviso, individuato in sei mesi, al conduttore è richiesto di motivare le ragioni che giustificherebbero l’anticipazione della risoluzione del contratto.

Proprio per via della necessaria e obbligatoria dimostrazione delle ragioni che giustificano la risoluzione del contratto prescindendo dal termine pattuito per il preavviso, questa categoria di recesso è anche chiamata “recesso titolato”.

La comunicazione del recesso per gravi motivi con la messa in evidenza delle ragioni che lo giustificano è un atto recettizio che esplica i suoi effetti al raggiungimento del destinatario. 

I gravi motivi che giustificherebbero il ricorso a questa modalità di recesso, a parere della giurisprudenza e della dottrina, devono essere individuati in eventi esterni, inattesi e improvvisi, non collegati alla volontà o alla condotta del conduttore; i quali eventi, tuttavia, pur estranei al contegno di quest’ultimo, incidono sulla attività economico-commerciale dello stesso, e dunque sulla possibilità di proseguire il rapporto di locazione. 

In buona sostanza, il recesso per gravi motivi è giustificato quando emergono fatti estranei idonei a rendere eccessivamente gravosa, se non anche antieconomica, la prosecuzione del contratto di locazione.

Detti “motivi” devono connotarsi come “gravosi” in senso oggettivo non potendo, il conduttore, limitarsi ad esporre una sua personale interpretazione del fatto che, a suo dire, giustificherebbe il recesso anticipato. 

Conclusione

È evidente che in un momento come quello attuale, caratterizzato da un aumento marcato dell’inflazione, e dunque dell’aumento dei prezzi delle forniture, nonché dalla difficoltà, in certi ambiti, di reperire personale specializzato e, infine, da una crescita esponenziale dei costi energetici, si profila la possibilità per molti operatori di non riuscire a sostenere i costi del canone.

Tuttavia, non è detto che l’aumento spropositato delle spese energetiche, ad esempio, giustifichi anche il recesso anticipato per gravi motivi.

Per questa ragione occorrerebbe considerare la possibilità di rivolgersi ad un consulente esperto per una valutazione specifica della singola vicenda e per eventualmente redigere, con lo stesso, una descrizione dettagliata delle ragioni oggettive che impediscono la normale prosecuzione del rapporto di locazione.