Garanzia per evizione: i rischi negli acquisti della casa

Nicola Dimitri
7.11.2022
Tempo di lettura: 5'
L’evizione è quella situazione che si manifesta quando un soggetto, proprietario di un bene, vede riconosciuto in capo ad un altro soggetto un diritto su quel bene

Evizione: definizione generale


Per evitare “brutte sorprese” a seguito dell’acquisto di una certo bene, in particolare per evitare che soggetti terzi possano vantare su detto bene alcuni diritti di cui (in quanto compratori) non eravamo a conoscenza, il nostro ordinamento ai sensi dell’art. 1476 c.c. (e altre disposizioni collegate) prevede la garanzia per evizione.

Si tratta di una garanzia che opera in automatico a carico del venditore, il quale (a meno che non vi sia stata reciproca volontà di escluderla) deve garantire il compratore dal rischio che terzi possano, in ragione di altro e comprovato titolo, privare l’acquirente del bene acquistato o vantare su detto bene determinati diritti idonei a compromettere la proprietà di quest’ultimo.

In effetti, come recita il citato art. 1476 c.c. sul venditore grava l’obbligo di:

  • consegnare la cosa al compratore
  • far acquistare la proprietà della cosa o il diritto se l’acquisto non è effetto immediato del contratto
  • garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa.

Si comprende pertanto che l’evizione è quella situazione che si manifesta quando un soggetto, proprietario di un bene, vede riconosciuto in capo ad un altro soggetto il diritto di proprietà o altro diritto su quel bene.

Effetti della garanzia per evizione

Laddove, a seguito dell’acquisto, il compratore dovesse subire l’evizione il venditore dovrà, nel caso di:

  • evizione totale (che si manifesta quando un terzo priva il compratore del bene in quanto vanta un diritto di proprietà sull’oggetto compravenduto) rimborsare il prezzo di acquisto, nonché le spese e i frutti che egli ha dovuto consegnare al terzo
  • evizione parziale (che si manifesta quando un terzo vanti un diritto sul bene compravenduto idoneo a compromettere il godimento del bene stesso) riconoscere la risoluzione del contratto o accordare la riduzione del prezzo e il risarcimento del danno.

Ma guardiamo più da vicino i singoli casi.

Evizione totale

Art. 1483 c.c. 

Se il compratore subisce l'evizione totale della cosa per effetto di diritti che un terzo ha fatto valere su di essa, il venditore è tenuto a risarcirlo del danno.

Ma non è tutto. Il venditore, infatti, deve anche corrispondere al compratore il valore dei frutti che questi sia tenuto a restituire a colui dal quale è evitto, nonché le spese che egli abbia fatte per la denunzia della lite e quelle che abbia dovuto rimborsare.

In questi termini, il compratore ha diritto: 

  • al risarcimento del danno
  • alla restituzione del prezzo, anche se il bene sia diminuito di valore o deteriorato, salvo che, se ciò deriva da fatto dell'acquirente, dal prezzo deve essere detratto il vantaggio da questi conseguito
  • al rimborso delle spese sostenute.

La tutela dall’evizione totale trova ragion d’essere nella necessità di garantire l’acquirente da ogni turbamento sulla cosa che ha acquistato; turbamento idoneo a frustrare la disponibilità piena e libera del bene compravenduto.


Evizione parziale

Ai sensi dell’art. 1484 c.c. 

L'acquirente ha diritto alla risoluzione del contratto solo se deve ritenersi che non avrebbe concluso l'acquisto senza la parte evitta; in caso contrario, ha diritto solo alla riduzione del prezzo ed al risarcimento del danno se ignorava l'altruità del bene.

Nel caso in cui l'evizione sia soltanto parziale la disciplina da seguire è quella della “vendita di bene parzialmente altrui”, in quanto il diritto accertato del terzo e vantato sul bene compravenduto non è idoneo a determinare lo spossessamento del bene dal compratore.

Limiti alla garanzia per evizione

Benché le parti, venditore e acquirente, possono, accordandosi, riscrivere la portata della garanzia, fino addirittura ad escluderla, vi è un controlimite, secondo cui: anche laddove le parti abbiano escluso l’operatività della garanzia per evizione, il venditore dovrà comunque prestare la garanzia se l’evizione dipende da un fatto suo proprio ed è nullo ogni eventuale patto contrario.

Redattore e coordinatore dell'area Fiscal & Legal di We Wealth. In precedenza ha lavorato nell'ambito del diritto tributario e della fiscalità internazionale presso primari studi legali

Cosa vorresti fare?

X
I Cookies aiutano a migliorare l'esperienza sul sito.
Utilizzando il nostro sito, accetti le condizioni.
Consenti