Dalle spese legate al preliminare e al rogito, alle imposte, una tantum e ricorrenti. Dagli esborsi dovuti a opere di ristrutturazione o manutenzione straordinaria al rischio di tenere sfitti gli asset messi a reddito. Gli oneri sostenuti per l'acquisto e la gestione di un immobile sono spesso sottostimati. Ecco un elenco delle voci da tenere a mente

Acquistare una casa tra ostacoli e costi

Acquistare una casa non è certo attività facile. 

  • Gli ostacoli con cui bisogna scontrarsi sono molti e spesso insidiosi. Si passa dall’eccessiva burocrazia, alla difficoltà di reperire i documenti necessari per perfezionare l’acquisto dell’immobile, fino alla difficoltà di individuare professionisti affidabili e competenti, in grado di intercettare appieno i desiderata degli acquirenti. 

Ma non è tutto. Tra i fattori che complicano e allungano l’iter che porta ad acquistare una casa occorre fare menzione dei costi. 

  • I costi che si sommano al prezzo di acquisto e, periodicamente o una tantum, devono essere sostenuti dai proprietari: basti pensare alle spese per il rogito notarile, alle spese condominiali, alle imposte.

Prima dell’acquisto

Prima di acquistare una casa si passa dal contratto preliminare, noto anche come “compromesso”. Si tratta di un accordo tra venditore e compratore volto a “sancire” l’impegno reciproco a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Solitamente si sottoscrive un contratto preliminare quando non è possibile la vendita immediata, perché l’acquirente, per esempio, è in cerca di un mutuo. Per la registrazione del preliminare si paga l’imposta

di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita e l’imposta di bollo. Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.


Le imposte per l’acquisto “prima casa”

Per formalizzare l’acquisto di un immobile, molti acquirenti ricorrono ad un mutuo. Se l'oggetto dell'operazione è un immobile da adibire ad abitazione principale (prima casa), l’imposta sostitutiva è pari allo 0,25%. Se invece il mutuo contratto per l’acquisto o per la ristrutturazione di una seconda casa, l’imposta sostitutiva è del 2%. 

  • Chi acquista da un privato (o da una società che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro. 
  • Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso, le imposte di registro, catastale e ipotecaria, si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna. 
  • Se si tratta della prima casa, infine l’acquirente che è anche l’intestatario del contratto di mutuo, ai sensi dell'art. 15 co. 1 lett. b) del Tuir, avrà diritto a detrarre, nella misura del 19%, gli interessi del mutuo ipotecario finalizzato all’acquisto di abitazione principale.

Le imposte periodiche

I proprietari di un immobile devono sostenere le spese legate all’assolvimento dell’imposta Imu e Tari. È prevista l’esenzione Imu per gli immobili ad uso promiscuo, vale a dire per quegli immobili

che vengono destinati tanto ad abitazione principale (o per soddisfare esigenze personali o familiari del contribuente), quanto ad uso professionale, per l'esercizio di un’arte o di una professione. Per beneficiare dell'esenzione Imu, l'esercizio della professione all'interno dell'abitazione principale non de- ve essere idoneo a stravolgere la destinazione dell'immobile. Si segnala, infine, che il legislatore ha emendato l'art. 1, comma 741 della L. 160/2019, prevedendo che, ove i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale in abitazioni diverse, situate nel territorio comunale o in comuni differenti, l'agevolazione si applicherà una sola volta per nucleo. Dunque, l’esenzione opererà solo sull'immobile adibito ad abitazione principale dai componenti della famiglia.


Redattore e coordinatore dell'area Fiscal & Legal di We Wealth. In precedenza ha lavorato nell'ambito del diritto tributario e della fiscalità internazionale presso primari studi legali

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