Acquistare immobili all’asta: quali i costi e gli aspetti fiscali?

Nicola Dimitri
16.9.2022
Tempo di lettura: 3'
Le aste giudiziali per l'acquisto di immobili possono essere un'interessante opportunità di investimento

Vi sono delle imposte da versare che differiscono a seconda che il soggetto venditore sia un privato o una società

È possibile individuare gli immobili messi all’asta sui siti specializzati, sui quotidiani nonché sul portale del Ministero della Giustizia

Immobili all’asta: profili generali

Le vendite giudiziali di beni attraverso il meccanismo dell’asta possono risultare ottime opportunità di investimento, tanto per quanto riguarda il prezzo d’acquisto (in linea generale il prezzo è del 40% inferiore a quello di mercato), che per quanto concerne le eventuali agevolazioni fiscali previste. Inoltre, non v’è preclusione all’accesso ed è possibile partecipare all’asta telematicamente, dunque senza essere fisicamente presenti.

In linea generale finiscono all’asta 3 categorie di immobili: appartenenti a privati, non in grado di adempiere ai pagamenti previsti (ad es. mutuo); appartenenti a imprese soggette a procedura fallimentare; appartenenti ad enti pubblici.

È possibile individuare gli immobili messi all’asta sui siti specializzati, sui quotidiani nonché sul sito internet, nella sezione dedicata, del tribunale territorialmente competente in relazione al luogo su cui insiste l’immobile, nonché sul portale del Ministero della Giustizia.

Trattamento fiscale per acquisti all’asta tra privati

Anche quando si tratta dell’acquisto di un bene immobile all’asta bisogna prendere in considerazione l’ambito fiscale. Vi sono, infatti, delle imposte da versare che differiscono a seconda che il soggetto venditore sia un privato o una società.

Se il venditore è un privato sono dovute le seguenti imposte:

  • Imposta di registro del 9%, con base minima di 1000 euro
  • L’imposta ipotecaria fissa di euro 50;
  • Imposta catastale fissa di euro 50.

Se il venditore è un‘impresa costruttrice occorrerà considerare anche l’Iva. In questi termini: 

  • Iva del 22% se immobile di lusso (negli altri casi Iva al 10%)
  • Imposta di registro fissa di euro 200
  • L’imposta ipotecaria fissa di euro 200
  • Imposte catastale fissa di euro 200.

L'acquisto di un immobile all'asta non preclude la possibilità di fruire dei benefici "Prima casa".

Sul punto, con la risposta a interpello n. 808/2021, l'Agenzia delle entrate ha chiarito che un immobile all'asta dà diritto di beneficiare anche all'agevolazione sulla prima casa.

In effetti, il diritto sull'immobile si acquisisce anche per effetto di un decreto di trasferimento emesso all'esito di un procedimento giudiziale.

In questa ipotesi, si dovrà considerare:

  • Imposta di registro al 2% 
  • Imposta ipotecaria di 50 euro
  • Imposta catastale di 50 euro.

In generale, inoltre, per quando riguarda l’imposta di registro la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione del bene e non dal prezzo di cessione indicato nell’atto di compravendita, ragguagliato al valore catastale rivalutato.


Costi da sostenere

Benché acquistare casa all’asta permetta di risparmiare sul prezzo di acquisto, vi sono una serie di voci di spesa da prendere in considerazione, tra cui:

  • consulenze legali e fiscali, perizia di un geometra
  • compenso del professionista delegato a seguire l'asta giudiziaria
  • eventuali spese condominiali arretrate del precedente proprietario
  • spese notarili
  • bollo virtuale e registrazione dell’atto
  • attestato di prestazione energetica
  • spese per la cancellazione delle trascrizioni delle iscrizioni sull’immobile.

Redattore e coordinatore dell'area Fiscal & Legal di We Wealth. In precedenza ha lavorato nell'ambito del diritto tributario e della fiscalità internazionale presso primari studi legali

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