Vendite lampo e visite virtuali: la mappa del proptech italiano

La tecnologia sta cambiando l'investimento immobiliare in molti modi. Ad esempio, oramai sono davvero poche le persone che decidono di cercare una casa senza passare da una piattaforma online. L'anno scorso negli Usa il 99% dei compratori di età compresa fra i 23 e i 56 anni ha trovato la propria abitazione su internet, ha affermato Unissu, la principale vetrina online delle proptech nel mondo. Con quest'ultimo termine si intendono tutte quelle società che sfruttano le tecnologie digitali per innovare i servizi del mercato immobiliare. Secondo la mappatura più recente eseguita dall'Italian proptech network (Ipn), in Italia sono basate o comunque operano, ben 184 società appartenenti a questa famiglia, con un incremento del 21% osservato fra il 2020 e il 2021. 

Le principali "famiglie" proptech

L'Ipn, che per il suo rapporto collabora con il Politecnico di Milano, suddivide l'universo proptech in quattro diverse categorie. La più affollata, che rappresenta quasi un terzo delle società del settore, è costituita dai professional services, all'interno della quale si trovano i vari portali per la consultazione degli annunci, come, a titolo esemplificativo, Immobiliare.it, Casa.it e Idealista, ma anche società per le consulenze per la valutazione degli immobili. Vi sono poi le real estate fintech, che rappresentano il 27% del mondo proptech, società che permettono ad esempio di finanziare progetti immobiliari con l'obiettivo di ottenere un rendimento – è il caso della società di crowdfunding specializzate, come Walliance. O ancora, di favorire la liquidità del mercato acquistando rapidamente la casa presso chi desidera vendere, come fa Casavo. Seguono poi, i servizi di sharing economy (22%) nei quali il bene messo in condivisione è ovviamente un immobile: come avviene per i servizi di gestione per gli affitti brevi quali Italianway (vedi art. a pag. 44-5) o Altido; o ancora, nei servizi di coworking come WeWork. Ultima macrocategoria è quella delle società smart real estate, cui appartengono le app per le visite virtuali di immo­bili: un'innovazione che solleva i clienti delle agenzie dall'onere di doversi presentare personalmente per una prima visita generale dell'abitazione.

Un insieme di iniziative molto variegato, insomma, all'interno del quale sono stati rinnovati gli strumenti a supporto dell'ac­quisto, della messa a reddito, della valutazione economica e della vendita (e molto altro ancora). Oggi, alcuni dei più noti limiti dell'investimento immobiliare, come il tempo di ricerca necessario per scovare l'affare, o quello per trovare un compratore (o un inquilino) possono essere efficacemente ridotti mediante l'utilizzo di una app. Per fare un esempio, alcune società specializzate nel brokerage offrono una valutazione dell'immobile che il cliente intende vendere solo sulla base dell'analisi fotografica interpretata dall'intelligenza artificiale. 

Perlomeno in Italia, questa rivoluzione è stata abbastanza recente. Secondo il rapporto, il 43% delle società sondate è nata negli ultimi cinque anni. Si tratta tipicamente di società ancora piccole, con un numero di dipendenti non superiore alle 20 unità in oltre sette casi su dieci, con professionalità molto giovani: oltre sei dipendenti su dieci è un millennial (nato fra il 1980 è il 1999). Inoltre, si tratta di società contraddistinte da una buon equilibrio di genere, con una percentuale femminile pari al 40%. 

Il fatto che il numero delle proptech italiane sia in aumento, benché segno del dinamismo del settore, indica anche come il nostro Paese si trovi un po' indietro rispetto a realtà più avanzate come il Regno Unito – dove si osserva già un consolidamento delle realtà proptech e quindi una riduzione nel numero degli attori. “Il comparto proptech italiano è in decisa ascesa e promette di trainare un’evoluzione significativa del real estate nel nostro Paese”, ha affermato l'Ipm nel suo ultimo report, “le proptech stanno incoraggiando l’implementazione di tecnologie innovative nell’ambito immobiliare e contribuendo al raggiungimento degli obiettivi di sostenibilità promossi dalle Nazioni Unite”. Nei prossimi anni, “si prevede una parziale riduzione dell’aumento annuo del numero di proptech, in favore, però, di un progressivo irrobustimento delle realtà esistenti”.

Il raggio d'azione delle proptech italiane

Per il momento, il focus delle società proptech italiane continua ad essere il mercato nazionale e in particolare quello del nord Italia, che è in buona parte dei casi la sede delle società del settore. Il 59% delle proptech concentra le proprie attività nel nord Italia, anche se il 42% dei soggetti intervistati dall'Ipm ha detto di aver già pianificato un’espansione del business verso altre regioni italiane e un altro 37% anche in altri Paesi europei.

Le proptech italiane hanno fame di investimenti per sviluppare ulteriormente il proprio business, ma la fiducia di poter ricevere i finanziamenti cercati non è elevatissima (2,9 punti su un massimo di 5), e quella di poterli ricevere in Italia è ancora più bassa (2 punti). “Una percentuale considerevole delle proptech italiane”, comunque, nel 2021 è “passata da una fase embrionale del ciclo di vita, in cui si ricevono principalmente finanziamenti da non professionisti, a una di crescita più costante o sostenuta, ricevendo finanziamenti di serie A, B o C”. 

Nonostante un certo ritardo rispetto ad altri Paesi europei, conclude l'Ipm, “il settore proptech in Italia sta mostrando di essere pronto a confrontarsi e competere con altre realtà alla scala europea e non solo, rafforzate da partnership importanti con operatori consolidati del real estate e con altre proptech”.