La valutazione automatica per gli immobili di società semplice

Si ipotizzi il caso in cui Tizio intenda donare al nipote Sempronio (figlio di un fratello) la nuda proprietà della quota di partecipazione da lui posseduta nella società semplice Alfa, riservandosi il diritto di usufrutto vitalizio. Tale società ha “in pancia” fabbricati e terreni non aventi destinazione edificatoria e, inoltre, non può essere valutata in base al suo ultimo bilancio o inventario.

Nella specie, quindi, si pone il problema di verificare se ai fini dell'applicazione dell'imposta sulle donazioni, dovendo determinare il valore della quota societaria che si intende donare, il valore dei fabbricati e dei terreni di proprietà della società semplice possa essere assunto secondo i coefficienti della cosiddetta valutazione automatica (e, quindi, non secondo il loro valore di mercato) ai sensi dell'art. 34, co. 5, D.Lgs. 346/1990.

La conferma è arrivata dall'Agenzia delle entrate la quale, con la risposta all'interpello n. 5 del 5 gennaio 2021, ha osservato innanzitutto che il valore della nuda proprietà della quota di società semplice oggetto di donazione deve essere individuato, ai sensi dell'art. 14 del decreto legislativo precedentemente indicato, come differenza tra il valore della piena proprietà della quota e il valore del diritto di usufrutto della quota medesima, secondo i coefficienti indicati nell'art. 17.

Ciò sulla base del combinato disposto del co. 1, lett. b), e del co. 2 dell'art. 16 (stesso decreto): il primo dispone che, nel caso di società semplice che non abbia un bilancio o un inventario, il valore della quota sia determinato assumendo, alla data della donazione, il valore della quota corrispondente, in proporzione, al “valore complessivo dei beni e dei diritti appartenenti all'ente o alla società”, al netto delle passività risultanti a norma degli artt. da 21 a 23 con esclusione dei beni indicati alle lett. h) e i) dell'art. 12; il secondo invece prevede che, in caso di usufrutto, si applichino le disposizioni dell'art. 14, co. 1, lett. b) e c).

Pertanto, in assenza di bilancio o inventario, al fine di determinare il valore complessivo della quota sociale trasferita per donazione, occorre procedere a una valutazione analitica attraverso la procedura di quantificazione del valore effettivo attribuibile a ciascun bene e diritto di cui la società è titolare, secondo i criteri indicati dal citato art. 14 e seguenti, nonché mediante l'individuazione delle passività deducibili risultanti a norma dei predetti artt. da 21 a 23.

Tenendo conto di quanto previsto dall'art. 14, la base imponibile relativa agli immobili oggetto di donazione, è costituita, quanto alla piena proprietà, dal valore venale in comune commercio degli stessi.

Inoltre, tale norma deve essere coordinata con il disposto dell'art. 34, comma 5, il quale esclude la possibile rettifica di valore da parte dell'amministrazione finanziaria, qualora il valore dichiarato sia almeno pari al cosiddetto valore tabellare (cfr., Circolare Ae n. 3/E/2008).

Ne deriva quindi che anche al valore dichiarato, in sede di donazione di quota di società semplice priva di bilancio o inventario, con riguardo agli immobili compresi nel patrimonio di tale società, eccettuati i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria, possa essere applicabile il criterio della cd. valutazione automatica.

Da ultimo, si precisa che, anche con riferimento alle aziende oggetto di donazione, l'amministrazione aveva ritenuto valutabili con il criterio del valore catastale (e non, quindi, del valore venale) gli immobili facenti parte del compendio aziendale donato (cfr., Risoluzione Ae n. 105/E/1998).