Residenziale al passo con i tempi. L'usato torna a crescere

Non solo il nuovo. Anche il residenziale “usato” ha iniziato a rialzare la testa. Per la prima volta dal 2007, nel primo semestre del 2019, i prezzi delle abitazioni “usate” sono infatti tornati a crescere dello 0,2%. Lo si è appreso all'interno del 2° Osservatorio immobiliare 2019 di Nomisma, realizzato in collaborazione con Bnl - gruppo Bnp Paribas, dal quale è emersa, in generale, una “timida risalita dei valori” e una contrazione dei tempi di vendita.

Sul fronte dei prezzi - si legge nello studio - a partire dal 2007 i valori si sono mantenuti in territorio negativo, con il punto di massima intensità della flessione toccato nel 2013. Da quella data si è assistito a una contrazione progressiva dei tassi di variazione dei prezzi fino ad arrivare al primo semestre dell'anno in corso quando la variazione semestrale è risultata essere positiva per la prima volta (+0,2%).

Secondo l'istituto bolognese è proprio l'inversione di tendenza dei prezzi a rappresentare un elemento di potenziale irrobustimento della congiuntura favorevole che ha caratterizzato il mercato negli ultimi anni.

Se il residenziale è tornato a viaggiare in territorio positivo, le altre asset class sono ancora sofferenti. Si è mantenuta infatti negativa, anche se di intensità minore rispetto allo scorso semestre, la variazione dei prezzi di negozi (-0,3%) e uffici (-0,5%).

Se si passa poi ad analizzare il numero delle compravendite, la tendenza espansiva del mercato residenziale, in atto dal 2014, si è confermata anche nei primi tre mesi del 2019 con una variazione tendenziale delle quantità scambiate del +8,8%, leggermente però inferiore a quella registrata nel trimestre precedente (+9,3%).

A consuntivo 2018, il mercato immobiliare italiano ha fatto registrare 691 mila compravendite e la componente abitativa incide per l'84% del totale. Ad acquistare un immobile residenziale sono prima di tutto soggetti nella fascia d'età compresa tra i 18 e 35 anni (29,4% del totale). Nel 2018, su 572.732 abitazioni compravendute è stata chiesta l'agevolazione per la prima casa per 367.209 immobili. Un dato che conferma il trend secondo cui in Italia ben oltre la metà delle abitazioni viene acquistata per essere destinata ad abitazione principale.

In generale, quindi, la fragilità del quadro economico non sembra compromettere la ripresa del settore, che dopo la pesantissima crisi che lo ha colpito sta ora faticosamente recuperando le posizioni perse durante la lunga parentesi recessiva.

Ma cosa cercano i clienti?
Secondo Gabetti, grandi opportunità arriveranno dai nuovi cantieri o dalle abitazioni usate da ristrutturare secondo i desiderata dei clienti.

Conoscere le esigenze e i desiderata dei clienti rappresenta, infatti, il driver principale per poter cambiare il paradigma del concept di prodotto e di vendita. Da una ricerca che Gabetti ha commissionato a Bva Doxa è emerso che un italiano su due non è soddisfatto della propria casa: in particolare si è parzialmente o del tutto insoddisfatti dei costi e delle prestazioni della casa, intesa come isolamento acustico, qualità dei materiali di costruzione, isolamento termico e classe energetica.

C'è poi un cambiamento culturale e delle modalità del lavoro. Rispetto a 3-5 anni, il 35% delle famiglie passa più tempo in casa. Come risulta dallo studio di Bva Doxa, infatti, con lo smart working, in 4 case su 10 c'è qualcuno che utilizza l'abitazione per lavorare e lo fa direttamente dal salotto (42%), da uno studio apposito (36%) o addirittura il 20% dalla camera da letto. E non è tutto: il 26% degli italiani fa anche attività sportive in casa.

“La ripresa del mercato immobiliare ci ha convinti fosse arrivato il momento di investire risorse in quello che è il settore cantieri, focalizzando però la massima attenzione su quello che davvero vogliono coloro che cercano casa”, ha commentato Roberto Busso, ad di Gabetti Property Solutions, che poi ha spiegato che in un'ottica di rinnovamento delle proprie linee di business, la società ha dato vita a “Gabetti home value, soluzioni per l'abitare”, la rinnovata divisione che guarda al mercato delle nuove costruzioni e dei frazionamenti.
La nuova missione di Gabetti è quella di sviluppare un approccio data-driven, ossia quella di creare processi e azioni basate sull'analisi dei dati degli utenti per creare strategie in grado di adattarsi alle esigenze specifiche.

È inutile costruire case che non corrispondono a quanto realmente vogliono le persone. “Chi compra casa oggi, desidera un immobile che risponda non solo alle sue esigenze, ma anche a quell'idea che ha di sé e allo stile di vita che ama condurre. Dall'altra parte, chi vende casa come i costruttori, i developer, i fondi e le banche, ha la necessità di investire in progetti immobiliari che propongano un prodotto chiaro e riconoscibile sul mercato - ha proseguito Russo - Non puntiamo solo a nuove costruzioni pensate come acquisto abitazione, ma anche a soluzioni che siano d'appeal a investitori anche stranieri”.