Mutui, tassi vicini al picco. Cosa scegliere ora tra fisso e variabile

La Banca centrale europea, nell’ultima riunione di luglio, ha deciso all’unanimità di proseguire con un aumento dei tassi di interesse per la nona volta in un anno, portando il tasso sui rifinanziamenti principali al 4,25%. E potrebbe non essere finita qui. Gli analisti si attendono un ulteriore rialzo del costo del denaro nei meeting del 14 settembre o del 26 ottobre, probabilmente nell’ordine dei 25 punti base. Poi, da dicembre 2023, i tassi potrebbero iniziare a stabilizzarsi. Ecco cosa dovrebbe monitorare chi ha già sottoscritto un finanziamento a tasso variabile; e quali sono invece le migliori opzioni disponibili per chi desidera accendere un mutuo adesso.

Mutuo: meglio il tasso fisso o variabile?

Nella simulazione fornita a We Wealth da Facile.it, ipotizziamo che l’importo del mutuo, della durata di 20 anni, sia di 140mila euro e che il valore dell’immobile sia di 200mila euro. Optando per il tasso fisso, la rata mensile si attesterebbe sugli 819 euro per tutta la vita del finanziamento considerando la migliore condizione di mercato disponibile online (offerta da Intesa Sanpaolo). Nel caso di un mutuo a tasso variabile, la rata iniziale per un mutuo sottoscritto oggi sarebbe invece di 875 euro con Ing. Per il variabile con cap (vale a dire un tetto massimo al tasso d’interesse che consente al mutuatario di conoscere anticipatamente la rata massima che potrebbe dover essere disposto a pagare, ndr) si parlerebbe di 932 euro con CheBanca!. 

Considerando invece che l’importo del mutuo, della durata di 30 anni, sia di 250mila euro e che il valore dell’immobile sia di 500mila euro, nel caso del tasso fisso la rata mensile si attesterebbe sui 1.134 euro per l’intera durata del finanziamento affidandosi a Bper. Scegliendo un mutuo a tasso variabile, la rata iniziale ammonterebbe a 1.243 euro con Ing, mentre per il variabile con cap bisognerebbe essere disposti a pagare 1.343 euro nella migliore delle opzioni (con Chebanca!). “Per gli aspiranti mutuatari che sono alle prese oggi con la scelta del mutuo, non ci sono molti dubbi su quale tasso convenga sottoscrivere”, osserva Andrea Polo, direttore comunicazione di Facile.it. 

“Secondo le simulazioni di Facile.it, prendendo in considerazione un mutuo da 140mila euro con piano di restituzione in 20 anni (LTV 70%), i migliori tassi fissi (Tan) disponibili online oggi partono dal 3,60%, corrispondenti a una rata di 819 euro, mentre per un mutuo variabile la migliore offerta parte da un Tan del 4,47% e una rata di 875 euro”, aggiunge. “Dai dati, quindi, emerge come in questa fase la prima opzione da valutare sia quella del mutuo a tasso fisso, che non solo garantisce la stabilità della rata ma, dati alla mano, è addirittura più conveniente rispetto alla rata di partenza di un mutuo variabile”.

Mutuo a tasso variabile: cosa fare adesso

Per chi ha invece un mutuo a tasso variabile in essere, continua Polo, sono diversi i fattori da considerare. “Prima di tutto è bene ricordare che l’impatto dei rincari è diverso per ciascuno mutuatario in quanto varia in base all’importo residuo del mutuo e al numero di rate ancora da pagare: chi ha superato la prima metà del finanziamento sente meno i rincari, perché l’eventuale incremento viene di volta in volta ricalcolato solo sul capitale restante; quindi, più si è vicini alla fine del piano di ammortamento, minore sarà l’effetto sulle rate. Per chi invece si trova all’inizio del piano di ammortamento allora può essere utile porsi qualche domanda in più”. Non essendoci una risposta univoca per tutti, continua l’esperto, il consiglio è in primo luogo di stabilire il livello massimo oltre il quale la rata potrebbe diventare insostenibile per la propria situazione finanziaria e in secondo luogo rivolgersi al proprio istituto di credito o a un consulente per individuare la soluzione migliore in base alle proprie caratteristiche. “È importante, comunque, ricordare sempre che per essere tranquilli e non rischiare di trovarsi in serie difficoltà economiche, il rapporto fra la rata e il reddito non deve mai superare 1/3”.

Bce verso un’altra stretta? L’effetto sui mutui

Facile.it ha simulato inoltre cosa succederebbe ai tassi variabili nel caso in cui venisse confermato un aumento di 25 punti base in occasione della prossima riunione della Bce. Ipotizzando sempre che l’importo del mutuo, della durata di 20 anni, sia di 140mila euro e che il valore dell’immobile sia di 200mila euro, la rata da pagare salirebbe da 919 euro (ovvero quanto pagherebbe oggi chi ha sottoscritto un mutuo a gennaio 2022) a 939 euro. Nel caso invece in cui l’importo del mutuo, della durata di 30 anni, sia di 250mila euro e che il valore dell’immobile sia di 500mila euro, la rata da pagare salirebbe da 1.333 euro (anche in questo caso la simulazione è stata effettuata su un finanziamento acceso a gennaio dello scorso anno) a 1.371 euro.

“Guardando all’Euribor a 3 mesi, nelle ultime settimane l’indice ha rallentato la sua salita, ma - secondo le aspettative degli esperti (previsioni futures sugli Euribor aggiornate al 2 agosto 2023, ndr) - da qui alla fine dell’anno continuerà a crescere raggiungendo il picco tra novembre e dicembre 2023, quando toccherà il 3,86%”, conclude Polo. “La buona notizia è che con l’inizio del nuovo anno la tendenza potrebbe finalmente invertirsi tanto che, guardando alle quotazioni di marzo 2024, è previsto che l’indice scenderà al 3,77% per poi arrivare addirittura al 3,58% a giugno 2024. Da dicembre 2023, quindi, i tassi prima si stabilizzeranno per poi cominciare a diminuire e tornare sotto al 3%, presumibilmente, dalla metà del 2025”.