Schroders, Londra regina degli investimenti immobiliari
21.5.2019
Tempo di lettura: 3'
Londra è la regina degli investimenti immobiliari, in coerenza con lo Schroder Global cities index ed altri indici internazionali. Lo conferma Tom Walker, co-head of Global real estate securities, Schroders, in un'intervista esclusiva a We Wealth
Anche nel real estate, se una società si dedica completamente a comprendere come performa un sotto-settore, può riuscire ad anticipare qualsiasi trend secolare che andrà ad impattare sulla domanda
Attualmente, le asset class maggiormente favorite dall'urbanizzazione e dalla disruption tecnologica rappresentano gli investimenti più competitivi. Ecco quali sono
Molti operatori leader nel real estate utilizzano diverse forme di proptech, in un'ampia gamma di utilizzi. Dalle tecniche di costruzione alla pianificazione di modelli efficienti per le imprese di costruzione
Londra, i segreti degli investimenti immobiliari
In seguito alla nuova edizione 2019 dello Schroders Global cities 30 index, Tom Walker, co-head of Global real estate securities, Schroders, ha fatto una chiacchierata con We Wealth per approfondire alcuni fondamentali aspetti degli investimenti immobiliari a Londra, che resta fra l'altro la città preferita dagli Uhnwi.
L'importanza della specializzazione
Le società in cui investite si concentrano su specifici settori (negozi - quali -, centri commerciali, ospedali , scuole, strutture residenziali per studenti, ecc?)
Crediamo che gli operatori migliori in ambito real estate si focalizzino su specifici sotto-settori. Ciò significa che sono specializzati su una particolare asset class, invece che essere esperti “di tutto e di niente”. Se una società si dedica completamente a comprendere come performa un sotto-settore, allora può trarre beneficio dalle efficienze operative e assicurarsi di riuscire ad anticipare qualsiasi trend secolare che andrà ad impattare sulla domanda. Prendendo in considerazione un set di opportunità globale, siamo in grado di individuare le società che adottano strategie specifiche e in molte occasioni si concentrano su una città in particolare. Ciò ci permette di investire negli operatori migliori di una specifica asset class e in una città che trae beneficio da livelli crescenti di urbanizzazione.
E quindi quali sono gli asset più promettenti e perché?
Oggigiorno le asset class maggiormente favorite dall'urbanizzazione e dalla disruption tecnologica rappresentano gli investimenti più competitivi. Quando guardiamo all'urbanizzazione, riteniamo che ci sarà domanda nel lungo termine per settori come gli appartamenti (unità residenziali in locazione), self-storage, student housing e healthcare. Inoltre, la disruption tecnologica sta spingendo su livelli elevati la domanda per data centre e unità di logistica.
Vediamo una certa attrattività nei sotto-settori immobiliari ‘alternativi', ma crediamo che sia la città a creare l'ambiente ideale per la crescita del reddito e del capitale. Se una città attrae società e persone, offrendo al contempo una buona qualità della vita, allora getterà le fondamenta per un mercato immobiliare solido. Di conseguenza, investiamo volentieri in società di uffici e retail in tale contesto.
In che misura la stipula dei nuovi contratti - che siano di locazione o di compravenita - fa ricorso al proptech e alla blockchain in generale?
Attualmente non credo che vengano utilizzate tecnologie di blockchain nella stipula di nuovi contratti. Detto questo, è probabile che la situazione cambi in futuro. All'opposto, molti operatori leader nel real estate utilizzano diverse forme di proptech. Lo si vede in un ampio range di utilizzi, dalle tecniche di costruzione, alla pianificazione di modelli per individuare la via più efficiente per un'impresa di costruzione per effettuare delle riparazioni. È in quest'area che stiamo vedendo come le società leader beneficiano delle efficienze, il che porta a ritorni solidi per gli investitori.
Quali sono i fondi Schroders collegati a questi investimenti? Quali tipologie di investimento sono reputate più adatte al momento?
Esistono molte modalità per investire nel mercato immobiliare. Personalmente lavoro nel settore delle società real estate quotate da vent'anni, quindi sono molto incline a questa modalità. Ritengo che il mercato quotato rappresenti il modo migliore per gli investitori per costruire un portafoglio diversificato (a livello di città e di sotto-settori), investendo negli operatori migliori, nei sotto-comparti più solidi e nelle società che presentano trasparenza e allineamento di interessi senza pari.
Tom Walker, co-head of Global real estate securities, Schroders
Potrebbe spiegarmi brevemente il vostro processo di investimento?
Abbiamo creato tre database distinti, che in maniera quantitativa indicano dove noi, in qualità di investitori, dovremmo focalizzarci.
- Uno, il “Global Cities” – classifica oltre 700 città nel mondo, identificando quelle che risulteranno vincitrici nel corso del prossimo decennio
- Due, l'“Asset” – mappa oltre 80.000 asset detenuti da società quotate, delineando la mappa delle città vincenti (o perdenti)
- Tre, il database delle infrastrutture dei Trasporti – mappa la vicinanza di una proprietà alle infrastrutture dei trasporti, in quanto elemento che incrementa il valore di qualsiasi asset.
Questi tre database forniscono al team una lista di circa 100 titoli azionari di società che detengono asset nelle città migliori. Dopodiché ci focalizziamo su questi nomi e investiamo su quelli che offrono il maggiore upside con il minore livello di rischio. Ad oggi abbiamo circa 60 titoli nel fondo Schroder ISF Global Cities Real Estate.
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