La componente fiscale negli investimenti immobiliari all'estero

Nell'ambito dei grandi patrimoni non può mancare una componente di investimenti immobiliari all'estero in ottica di diversificazione o per cogliere opportunità legate al mercato.

La componente fiscale riveste un'importanza fondamentale nella pianificazione di tali investimenti, che spesso si tende a sottostimare perché si limita l'analisi alle solo imposte sui redditi. Ci si dimentica frequentemente delle imposte indirette che possono assumere la forma di imposte patrimoniali, sulle transazioni o soprattutto di imposte di successione.La detenzione degli immobili tramite società si rileva spesso più efficiente sotto diversi profili rispetto alla detenzione diretta.

Andando per gradi, occorre affrontare in primis il regime fiscale degli affitti che è sempre tassato nello Stato in cui è situato il bene e lì saranno assolte le relative imposte. Lo stesso reddito, determinato secondo le regole dello Stato estero, va dichiarato nuovamente in Italia dal proprietario e assoggettato alle imposte sui redditi – Irpef – (art. 67, c. 1, lett. f) Tuir). Le imposte pagate all'estero sono riconosciute come credito di imposta e scomputate dalle imposte italiane (art. 165 Tuir), ma a condizione che abbiano natura di imposte sui redditi, circostanza non sempre evidente (es: i prélèvements sociaux francesi, che da natura contributiva hanno assunto nel 2016 natura di imposta sui redditi, cfr. risp. AdE n. 161 del 28 dicembre 2018).
Un'altra problematica frequente riguarda la condizione che le imposte estere possano essere detratte solo dopo che siano diventate definitive, i.e. irripetibili all'estero, situazione che si verifica spesso successivamente al momento di liquidare le imposte in Italia. Ciò si traduce in un disallineamento temporaneo, che comporta in un primo momento il pagamento di imposte sia nello Stato dell'immobile che in Italia. Il disallineamento è destinato a chiudersi mano a mano che le imposte divengono definitive.

Il possesso degli immobili tramite società localizzate nello Stato dove è ubicato il bene offre il vantaggio di evitare la menzionata problematica. Inoltre, generalmente la società (a differenza della persona fisica) beneficia della deduzione degli ammortamenti del costo dell'immobile, che permette di ridurre, se non annullare del tutto, il carico fiscale relativo al reddito prodotto dalla locazione.

Passando alle imposte patrimoniali, l'Italia colpisce la detenzione diretta di immobili all'estero da parte di persone fisiche residenti tramite l'Ivie (Imposta sul valore degli immobili esteri), del tutto analoga all'Imu della quale mantiene l'aliquota dello 0,76% sul valore, che varia a seconda dello Stato in cui è ubicato l'immobile: se Membro Ue o See sul valore castale; in assenza, sul costo di acquisto e se non disponibile sul valore di mercato. Tali ultimi due criteri valgono anche per gli immobili ubicati negli altri Stati.
Frequentemente gli Stati prelevano imposte sugli immobili ivi localizzati. Le stesse sono accreditabili contro l'Ivie a condizione che si tratti di imposte patrimoniali, ragione per cui occorre investigare la natura del tributo (es: legato alla fruizione di servizi come la council tax inglese cfr. ris. AdE n. 75 del 6 novembre 2013). Stabilito che l'imposta ha natura patrimoniale, di nuovo si crea un disallineamento temporaneo fra il momento in cui sono versate le imposte italiane e quello in cui l'imposta estera diviene definitiva e quindi accreditabile.
Anche in questo caso, il possesso tramite veicolo societario evita di incorrere nelle criticità sopra menzionate in quanto sulle quote delle società non è dovuta l'Ivie, neppure nel caso in cui la società sia considerata avente natura immobiliare. Per altro è possibile evitare di incorrere nell'Ivafe (Imposta sul valore delle attività finanziarie all'estero - tributo analogo all'imposta di bollo applicato nella misura del 2 per mille al valore delle quote) scegliendo la forma giuridica appropriata. Ad esempio, per i veicoli societari svizzeri, l'Ivafe è dovuta nel caso di azioni di società anonime, ma non di quote di società a garanzia limitata.

Per certi clienti, soprattutto se âgée, le imposte di successione hanno un peso preponderante nella scelta della modalità di acquisto degli immobili. Infatti, la detenzione diretta o tramite società locale può incorrere in una imposizione estremamente elevata (es: negli Usa e in Uk l'aliquota massima è pari al 40%).
La detenzione tramite una società estera permette in alcuni casi (es: Usa e Francia) di evitare di incorrere nelle imposte di successione, posto che l'immobile o le quote della società immobiliare locale non siano detenute direttamente dalla persona fisica.
Ulteriori ragioni portano a preferire il veicolo societario per la detenzione di immobili. Anzitutto la cessione diretta degli immobili è colpita sovente da imposte di trasferimento analoghe all'imposta di registro italiana, mentre il trasferimento di quote è spesso esente da tali imposte o comunque sono applicate in misura molto inferiore.
Infine, il veicolo societario permette di segregare gli asset immobiliari dal resto del patrimonio dell'investitore nel caso in cui si incorra in rischi legali o persino penali legati al possesso degli immobili, come negli Stati Uniti, Paese noto per la propensione degli abitanti a intentare cause legali.