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L'immobile non produce reddito? Focus sulla disciplina fiscale | WeWealth

L'immobile non produce reddito? Focus sulla disciplina fiscale

Elena Cardani
Elena Cardani
29.11.2022
Tempo di lettura: 5'
Le cessioni di unità collabenti sono soggette (o no) a Iva ordinaria? Con la risposta 554/2022, l’Agenzia delle entrate si pronuncia sugli immobili che non producono reddito

Lo scorso 7 novembre, l’Agenzia delle entrate, con la risposta n. 554/2022, ha analizzato il trattamento applicabile alla cessione di terreni con unità collabenti (vale a dire costruzioni con notevole livello di degrado che determina incapacità a produrre reddito), ai fini delle imposte indirette. La fattispecie descritta nell’interpello ha a oggetto un’area su cui insiste un complesso immobiliare a originaria destinazione alberghiera (inizialmente catastalmente censito come immobile strumentale D/2) in uno stato di notevole degrado (riclassificato di conseguenza nella categoria F/2 - unità collabenti) sul quale il cedente ha eseguito lavori di demolizione parziale finalizzati alla ricostruzione e conversione in immobili residenziali.


Unità collabenti: le richieste dell’istante

L’istante intende cedere il complesso in esame e chiede all’Agenzia delle entrate se ai fini delle imposte indirette, l’operazione debba qualificarsi come:

  1. (una cessione di immobili in corso di demolizione – soggetta a Iva per legge e imposte indirette in misura fissa
  2. una cessione di “vecchi” fabbricati strumentali sui quali non sono intervenuti lavori qualificanti aifini Iva negli ultimi cinque anni – pertanto esente Iva, salvo opzione, e soggetta a imposta di registro fissa e imposta ipotecaria e catastale in misura proporzionale.


Unità collabenti: le posizioni dell’Agenzia delle entrate

Al riguardo l’Agenzia delle entrate, richiamando precedenti chiarimenti, ricorda che:

  • la disciplina Iva - cfr. art. 10 comma 8-bis) e 8-ter) del decreto Iva - distingue ai fini dell’assoggettamento a Iva le cessioni di immobili strumentali e le cessioni di immobili abitativi;
  • per qualificare l’oggetto della cessione, in linea anche con alcune sentenze della Corte di Giustizia europea, la classificazione catastale al momento della cessione è il criterio di riferimento principale, indipendentemente dalla destinazione di fatto, successiva alla vendita;
  • gli immobili non ultimati non rientrano nella citata disciplina di cui all’ articolo 10 comma 8- bis) e 8-ter) del decreto Iva e, in sostanza, non si qualificano né immobili strumentali né immobili abitativi.

Alla luce di quanto sopra, in relazione alla fattispecie descritta nell’interpello - avente a oggetto un complesso sul quale il cedente ha eseguito parziali lavori di demolizione che hanno comportato l’accatastamento dello stesso nella categoria catastale F/2, unità collabenti – l’Agenzia conferma che la classificazione catastale al momento della cessione è il criterio per determinare il regime Iva.

Di conseguenza, la cessione di unità classificate nella categoria F/2 non rientra nella disciplina di cui all’articolo 10 comma 8-bis) e 8-ter) - che disciplina il trattamento Iva delle cessioni di immobili strumentali e residenziali - ed è pertanto soggetta al regime ordinario Iva con aliquota del 22% e, in base al principio di alternatività, a imposta di registro, ipotecaria e catastale fissa (€200).

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Tax partner dello studio tributario e societario Deloitte, è esperta di fiscalità immobiliare. Assiste investitori nazionali e internazionali nelle operazioni di M&A, con specifico focus ai deal immobiliari. Ha significativa esperienza nella fiscalità dei fondi immobiliari e delle Sicaf. Si occupa inoltre della fiscalità connessa alle operazioni di finanziamento.

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