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Iva e immobili residenziali turistici: è detraibile l’Iva sugli acquisti? | WeWealth

Iva e immobili residenziali turistici: è detraibile l’Iva sugli acquisti?

Elena Cardani
Elena Cardani
28.8.2023
Tempo di lettura: 3'
L’Agenzia delle entrate ha confermato la detraibilità dell’Iva assolta per l’acquisto di immobili abitativi destinati ad attività turistica

Con risposta 392/2023 del 24 luglio scorso, l’Agenzia delle entrate conferma la detraibilità dell’Iva assolta per l’acquisto di immobili a destinazione abitativa utilizzati dal soggetto passivo nell’ambito di un’attività di locazione turistica. 


Il caso oggetto di interpello sull’Iva e l’acquisto di immobili destinati ad attività turistica

In particolare, nell’interpello viene affrontato il quesito proposto da una società che ha per oggetto “la gestione e l'esercizio di attività ricreative, sportive, turistiche, anche attraverso la gestione di alberghi, resort, case, vacanza, affitta camere, bed & breakfast, residence e ristoranti” e che , intendendo acquistare un immobile qualificato catastalmente come abitativo (nella categoria A/7) da destinare all’attività di locazione turistica, si interroga circa la detraibilità dell’Iva assolta sull’acquisto dell’immobile in esame. 

Il dubbio deriva dal fatto che la disciplina Iva (cfr. articolo 19-bis1 del Dpr 633/1972) prevede l’indetraibilità oggettiva, e senza deroghe esplicite per l’attività turistico-alberghiera, dell’Iva assolta sull’acquisto di fabbricati abitativi, salvo che per le imprese di costruzione. A parere del contribuente considerato che l’immobile sarebbe oggetto di una vera e propria attività economica (la locazione turistica) e non sarebbe un immobile di “mero godimento”, l’Iva dovrebbe essere detraibile. 


Le considerazioni dell’Agenzia delle entrate 

Le Entrate confermano la soluzione proposta dal contribuente, alla luce di alcune interessanti considerazioni e in particolare: 

- la ratio della norma che prevede l’indetraibilità oggettiva dell’Iva per l’acquisto di immobili abitativi da parte di soggetti diversi dalle imprese di costruzione deriva dall’esigenza di evitare indebite detrazioni di imposta nel caso di acquisto di beni (come i fabbricati abitativi) che tipicamente possono essere utilizzati anche per finalità estranee all’attività di impresa; 

- la classificazione catastale, e non l’effettivo utilizzo, è il criterio per distinguere tra immobili abitativi e immobili strumentali (come chiarito in precedenti posizioni di prassi, tra cui la circolare n.27/2006);  

- gli immobili abitativi utilizzati nell'ambito di un'attività di tipo ricettivo che comporta l'effettuazione di prestazioni di servizi imponibili a Iva devono essere trattati, a prescindere dalla classificazione catastale, alla stregua dei fabbricati strumentali per natura (come indicato nella risoluzione n.18/2012); 

- il diritto alla detrazione dell’Iva non può essere negato in forza dell’astratta qualificazione catastale dell’immobile e si deve dare prevalenza alla sua concreta destinazione, valutando l’effettiva strumentalità del bene rispetto all’attività imprenditoriale (principio enunciato dalla Corte di Cassazione, a più riprese). Alla luce di quanto sopra, le Entrate confermano la detraibilità dell’Iva assolta sull’acquisto dell’immobile abitativo destinato ad attività di locazione turistica. 


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Tax partner dello studio tributario e societario Deloitte, è esperta di fiscalità immobiliare. Assiste investitori nazionali e internazionali nelle operazioni di M&A, con specifico focus ai deal immobiliari. Ha significativa esperienza nella fiscalità dei fondi immobiliari e delle Sicaf. Si occupa inoltre della fiscalità connessa alle operazioni di finanziamento.

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