Investimenti immobiliari: il climate change sarà il nuovo driver?

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Quali sono gli impatti del cambiamento climatico sugli investimenti immobiliari e come possono essere valutati i rischi connessi a tale fattore nel momento in cui si desidera investire in questa asset class?

Il fattore climatico (climate change) è diventato – e diverrà sempre più significativamente – l’elemento chiave nella valutazione degli investimenti immobiliari. 


Siamo, infatti, reduci da un’estate che ha mostrato chiaramente tutti gli effetti del cambiamento climatico. Da una parte temperature roventi, incendi e siccità estrema, dall’altra fenomeni metereologici estremi, frane e inondazioni. Ovunque danni ingentissimi per gli abitanti, per le loro attività economiche e per la stessa possibilità di continuare ad abitare in quei territori sempre più desertificati o, al contrario, sommersi. 


A rendere perfetta la tempesta, si è aggiunta la crisi energetica che – oltre a creare gravissime difficoltà economiche e sociali nell’immediato – costringerà nuovamente molti paesi a ricorrere massicciamente all’uso dei combustibili fossili, con ulteriori impatti negativi sull’ambiente.


Quali gli impatti del cambiamento climatico sugli investimenti immobiliari? 

Valutare l’acquisto di un resort su un atollo maldiviano che potrebbe andare sott’acqua a breve, di un hotel in montagna sul quale potrebbe cadere un ghiacciaio in scioglimento o, molto più semplicemente, di un immobile uso ufficio che, in ragione dell’inefficienza energetica, sarà difficilmente locabile, considerati i costi ingenti per la climatizzazione degli spazi, sarà il nuovo (ulteriore) problema degli investitori istituzionali. Il rapporto del McKinsey Global Institute “Climate risk and response: physical hazards and socio economic impacts” pubblicato nel gennaio del 2020, ha pronosticato effetti severi del cambiamento climatico anche sui valori degli asset immobiliari, con svalutazioni medie dal 15% al 35% entro il 2050.


Gli investimenti immobiliari più a rischio

Le zone costiere del mondo sono quelle più a rischio e gli immobili sul mare hanno visto precipitare il loro valore commerciale a causa dei rischi di inondazione, tsunami ed erosione. 


Il caso della costa dell’Holderness nel nord dell’Inghilterra, dove le onde del mare hanno eroso già tra i sette e i dieci metri del litorale, ne è un esempio evidente. 


In Italia ci sono a rischio 7.500 km di costa, il 42% dei quali già in stato di erosione. E le affermazioni degli esperti, per i quali entro il 2100 Venezia diventerà una città subacquea, non paiono più solo le vaticinazioni di Cassandre catastrofiste.

La valutazione dei rischi negli investimenti immobiliari 

Come possono essere valutati i rischi connessi a tale fattore nel momento in cui si consideri di investire in un asset o magari di dismetterlo, proprio perché ritenuto troppo rischioso? 


Nel settore finanziario, la valutazione dei rischi e la distribuzione di probabilità del valore degli asset di interesse è storicamente misurata con il metodo value at risk (VaR). Nel 2019 il United nations environmental program finance initiative ha proposto una metodologia innovativa per calcolare il rischio di perdita di valore degli investimenti causato dal cambiamento climatico denominato climate value at risk (CVaR)


Il modello prende in considerazione tre fattori

(a) i rischi per l’impresa connessi con il cambiamento delle politiche climatiche 

(b) le opportunità tecnologiche legate alla transizione a un’economia a basse emissioni 

(c) il rischio fisico, rappresentato dai costi dovuti alle interruzioni delle attività produttive a causa di eventi climatici acuti (quali cicloni e inondazioni) e cronici (come l’aumento delle temperature e delle precipitazioni) o dalle opportunità derivanti dalla mancata esposizione a questi eventi. 


Alcuni ricercatori hanno già ipotizzato di declinare il climate value at risk (CVaR) sugli asset di real estate, definendo un indicatore denominato real estate climate value at risk (RECVaR)


Questo indicatore è fondamentale sia per gli asset owner, sia per i finanziatori degli stakeholder che devono inserire il rischio climatico tra le altre variabili per la stima della perdita massima di portafoglio. Il rischio climatico si sovrappone e interagisce con i normali rischi operativi e finanziari di business ed è quindi di fondamentale importanza disporre di una metodologia in grado di incorporare tutte le fonti di rischio. 


Difatti, mentre la financial side del settore suggerisce di concentrarsi sui fondamentali di investimento - tassi di interesse, fattori macroeconomici, struttura finanziaria degli investimenti e tassi di sconto: tutti elementi che svolgono ancora un ruolo significativo nelle decisioni di investimento - il cambiamento climatico ci ricorda che il settore immobiliare è un settore guidato dalle necessità dell’uomo, dalla sua possibilità di abitare un territorio, di avere cibo e risorse disponibili e di potervi insediare attività produttive, oltreché da abitudini sociali che sono assai mutevoli. La crescente domanda di edifici più sicuri, più sani e più sostenibili guiderà il mercato e gli orientamenti degli investitori, determinando al contempo la velocità con la quale questo settore dovrà riuscire a reinventare sé stesso nel nuovo contesto che, comunque, si profila all’orizzonte.

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Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Plusiders. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni
societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.

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