Gli investimenti "collettivi" prendono quota
29.9.2021
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Il crowdfunding immobiliare permette di diversificare su diversi progetti, impegnando somme modeste. Le piattaforme italiane hanno raccolto 85,3 milioni di euro negli ultimi 12 mesi. Opportunità e rischi di un modo alternativo (e digitale) di puntare sul mattone
Esistono due tipi di crowdfunding immobiliare: con il lending crowdfunding, chi partecipa alla raccolta presta denaro in cambio del rimborso del capitale e degli interessi alla scadenza dichiarata. Con l'equity crowdfunding, si diventa soci della società che presenta o finanzia il progetto
Le piattaforme di crowdfunding immobiliare hanno raccolto 85,3 milioni di euro in Italia negli ultimi 12 mesi secondo l’Osservatorio sul crowinvesting della school of Management del Politecnico di Milano (dato a fine giugno 2021)
Con il crowdfunding immobiliare, l’investitore gode di un contatto più diretto con i promotori del progetto, mediato dalla piattaforma, senza pagare i costi di transazione che sono a carico dei soggetti proponenti la campagna
Investire in immobili senza comprare una casa. È quello che permette di fare il crowdfunding immobiliare, che consiste in una raccolta di fondi tramite la collettività (crowd) per finanziare un progetto immobiliare. Le piattaforme italiane hanno raccolto 85,3 milioni di euro negli ultimi 12 mesi secondo l'Osservatorio sul crowdinvesting della school of management del Politecnico di Milano (dato a fine giugno 2021). Esistono due tipi di crowdfunding immobiliare: lending crowdfunding, dove chi partecipa alla raccolta presta denaro in cambio del rimborso del capitale e degli interessi alla scadenza dichiarata (generalmente 10-12 mesi); equity crowdfunding, in cui si diventa soci della società che presenta o finanzia il progetto.
Con tutti i pro e contro del caso. “L'equity crowdfunding è più simile a un investimento azionario, per cui si ha una maggiore rischiosità associata e i tempi per il ritorno dall'investimento sono più lunghi”, spiega Andrea Maffi, ceo e fondatore del portale di lending crowdfunding immobiliare Trusters, che dal lancio a fine giugno 2021 aveva finanziato 143 progetti, per un ammontare di 17,3 milioni. Inoltre, “il rendimento dell'equity crowdfunding è in funzione dell'esito del progetto, quindi il rischio un po' più elevato. Questo è il motivo per cui in genere la remunerazione attesa per i progetti equity è un po' più alta”, aggiunge Giancarlo Giudici, docente di finanza aziendale al Politecnico di Milano e direttore scientifico dell'Osservatorio sul crowdinvesting.
In generale, il vantaggio principale del lending crowdfunding immobiliare è che “permette di partecipare, anche con piccoli importi e a zero costi, a interessanti progetti immobiliari di breve durata, ottenendo un Roi medio interessante”, chiarisce Maffi. Inoltre, proprio per la soglia minima d'investimento più contenuta, il crowdfunding immobiliare offre maggiori possibilità di diversificazione, segnala Giudici. L'investitore tra l'altro gode di un contatto più diretto con i promotori del progetto, mediato dalla piattaforma, senza pagare i costi di transazione, che sono a carico di chi propone la campagna di crowdfunding immobiliare. Bisogna poi considerare che molte persone non conoscono le complessità legate all'investimento immobiliare. “In tal senso, più semplice accodarsi ad altri investitori che lo fanno di mestiere rispetto a farlo in autonomia”, sottolinea Giacomo Bertoldi, ceo e co-fondatore del portale di equity crowdfunding immobiliare Walliance, che dal lancio a fine luglio ha raccolto 43,5 milioni di euro e finanziato 30 progetti.
Inoltre, tenendo conto dei ticket medi nel crowdfunding, “la maggior parte degli investitori retail non sarebbero in grado di fare da soli un'operazione immobiliare anche ne avessero la volontà”, aggiunge il fondatore di Walliance. Non mancano però i rischi, che ci elenca il professore del Politecnico di Milano: “Quello dovuto alle asimmetrie informative e al fatto che la documentazione fornita ai sottoscrittori non è certificata da alcuna autorità di mercato, come accade invece nei prospetti informativi delle offerte pubbliche.
Esiste poi sempre il rischio di comportamenti opportunistici da parte dell'impresa finanziata; e va considerato che si tratta di un investimento a elevata illiquidità, dal momento che le quote azionarie sottoscritte tipicamente non sono quotate su mercati borsistici. Si rileva infine la mancanza, il più delle volte, di una garanzia su cui gli investitori possano eventualmente rivalersi”. Un altro svantaggio del crowdfunding immobiliare è che non si può godere di alcuna detrazione fiscale.
Ma nonostante i rischi, resta una buona opportunità di diversificazione degli investimenti ed è accessibile a tutti. “Consiglierei di selezionare i progetti da piattaforme di lending o equity crowdfunding valutando con cura le informazioni a disposizione, magari diversificando le operazioni scelte per tipologia di immobili e per localizzazione geografica”, suggerisce Giudici. Secondo Maffi, l'equity crowdfunding “è più indicato a investitori professionali, più sofisticati, con maggior conoscenza del settore immobiliare e una maggiore educazione finanziaria, maggiore propensione al rischio e più avvezzi a forme di investimento”.
È sulla stessa lunghezza d'onda Bertoldi, per cui “l'equity crowdfunding immobiliare non è per tutti: bisogna essere consapevoli che si investe in un progetto imprenditoriale con tante opportunità e rischi. Il target migliore sono coloro con una certa preparazione finanziaria per investire in economia reale, non solo in un'azione o in un'obbligazione”. Più in generale, “la scelta delle due modalità dipende da fattori individuale quali: il budget disponibile, gli obiettivi di investimento, la propensione al rischio ecc., che nel caso dell'equity crowdfunding sono più impegnativi”, sostiene Maffi. Bertoldi invece si concentra su altri tipi di rischi: “La normativa che regola le piattaforme che per il lending crowdfunding è meno rigida rispetto a quella relativa all'equity crowdfunding: le piattaforme di lending non devono infatti essere autorizzate da Consob per poter operare e ogni offerta di investimento non presuppone la partecipazione di almeno un 5% di investitori professionali per essere valida, così come accade nell'equity”.
(Articolo tratto dal magazine We Wealth di settembre 2021)
Inoltre, tenendo conto dei ticket medi nel crowdfunding, “la maggior parte degli investitori retail non sarebbero in grado di fare da soli un'operazione immobiliare anche ne avessero la volontà”, aggiunge il fondatore di Walliance. Non mancano però i rischi, che ci elenca il professore del Politecnico di Milano: “Quello dovuto alle asimmetrie informative e al fatto che la documentazione fornita ai sottoscrittori non è certificata da alcuna autorità di mercato, come accade invece nei prospetti informativi delle offerte pubbliche.
Esiste poi sempre il rischio di comportamenti opportunistici da parte dell'impresa finanziata; e va considerato che si tratta di un investimento a elevata illiquidità, dal momento che le quote azionarie sottoscritte tipicamente non sono quotate su mercati borsistici. Si rileva infine la mancanza, il più delle volte, di una garanzia su cui gli investitori possano eventualmente rivalersi”. Un altro svantaggio del crowdfunding immobiliare è che non si può godere di alcuna detrazione fiscale.
Ma nonostante i rischi, resta una buona opportunità di diversificazione degli investimenti ed è accessibile a tutti. “Consiglierei di selezionare i progetti da piattaforme di lending o equity crowdfunding valutando con cura le informazioni a disposizione, magari diversificando le operazioni scelte per tipologia di immobili e per localizzazione geografica”, suggerisce Giudici. Secondo Maffi, l'equity crowdfunding “è più indicato a investitori professionali, più sofisticati, con maggior conoscenza del settore immobiliare e una maggiore educazione finanziaria, maggiore propensione al rischio e più avvezzi a forme di investimento”.
È sulla stessa lunghezza d'onda Bertoldi, per cui “l'equity crowdfunding immobiliare non è per tutti: bisogna essere consapevoli che si investe in un progetto imprenditoriale con tante opportunità e rischi. Il target migliore sono coloro con una certa preparazione finanziaria per investire in economia reale, non solo in un'azione o in un'obbligazione”. Più in generale, “la scelta delle due modalità dipende da fattori individuale quali: il budget disponibile, gli obiettivi di investimento, la propensione al rischio ecc., che nel caso dell'equity crowdfunding sono più impegnativi”, sostiene Maffi. Bertoldi invece si concentra su altri tipi di rischi: “La normativa che regola le piattaforme che per il lending crowdfunding è meno rigida rispetto a quella relativa all'equity crowdfunding: le piattaforme di lending non devono infatti essere autorizzate da Consob per poter operare e ogni offerta di investimento non presuppone la partecipazione di almeno un 5% di investitori professionali per essere valida, così come accade nell'equity”.
(Articolo tratto dal magazine We Wealth di settembre 2021)
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