Investire nel mattone, 7 consigli validi anche in tempo di guerra

Nel 2020, oltre la metà la ricchezza delle famiglie italiane era costituita, da abitazioni e da immobili non residenziali. Gran parte di questa ricchezza è costituita da prime case, o comunque da abitazioni utilizzate a scopo vacanziero. Stando alle rilevazioni Istat relative al 2019, solo il 12% delle proprietà immobiliari delle famiglie era detenuto a scopo prevalente di investimento e di attività di locazione, per un controvalore di circa 540 miliardi. E' per quest'ultima fetta del patrimonio immobiliare che è più opportuno fare considerazioni sui rischi collegati all'investimento nel mattone.

Anche se quello immobiliare è considerato tradizionalmente un investimento particolarmente “sicuro” (una casa, al contrario di uno stato o di una società non può fallire), negli ultimi anni ha mostrato, specialmente in Italia, i suoi limiti. I valori immobiliari in seguito alla crisi del 2011 sono mediamente scesi e non hanno mai più riavvicinato i massimi pre-crisi. Il sito di educazione finanziaria Investopedia ha pubblicato in un nuovo articolo sette dei maggiori rischi legati all'investimento immobiliare, che non andrebbero mai sottovalutati per chi decide di comprare una casa con il preciso scopo di ricavarne un rendimento.

1. Il mercato immobiliare può essere imprevedibile. Per gli Stati Uniti la crisi del 2008 è stato un momento nel quale molti proprietari di case hanno constatato, a loro spese, quanto i prezzi delle case possano muoversi anche verso il basso. Per quanto meno volatile rispetto ad altre asset class, l'immobile non dà reali garanzie sul mantenimento del suo valore e occorre esserne consapevoli. In Italia, poi, la tassazione sugli immobili viene spesso indicata come una delle leve di gettito più auspicabili da parte delle organizzazioni internazionali come l'Ocse. La revisione degli estimi catastali potrebbe preludere a futuri interventi che, di certo, non incoraggeranno l'investimento immobiliare o la rivalutazione degli immobili. In generale, l'investimento immobiliare richiede competenze e un attento monitoraggio per entrare e uscire dal mercato nei momenti che sembrano più favorevoli, tenendo conto di elementi quali l'andamento dei tassi.


2. Scegliere una location “sbagliata”. Secondo Investopedia, scegliere dove comprare è l'elemento più importante da considerare quando si acquista un immobile a scopo d'investimento. Del resto, la posizione della casa non può essere cambiata, ma da essa dipenderanno la domanda, il pool di inquilini disponibili, il livello degli affitti e la potenziale rivalutazione. Da questi fattori, in definitiva, dipenderà il successo finale dell'investimento.


3. Cash flow negativi. Date le spese collegate all'immobile, fra cui tasse, manutenzione, eventuale mutuo, è possibile che esca dalla cassa più di quanto entra, facendo perdere denaro all'investitore. Questo può avvenire se si sono commessi alcuni errori all'origine come fissare un prezzo d'affitto troppo basso, l'aver sottostimato i costi di manutenzione o i costi di finanziamento. Ancora una volta, prima di comprare l'immobile è necessario fare bene i propri calcoli.


4. Difficoltà nel reperimento degli inquilini. A seconda della zona o della tipologia d'immobile in questione, trovare persone a cui affittare potrebbe rivelarsi difficile. Il che è particolarmente problematico se c'è un mutuo da ripagare. Investopedia suggerisce di minimizzare questo rischio con una promozione adeguata, il sostegno di un professionista del settore, offrire incentivi per mantenere un buon rapporto con gli inquilini esistenti ed attivarsi subito nella ricerca di nuovi locatari non appena si prospetta la chiusura del contratto esistente.


5. Inquilini problematici. La possibilità che si presentino frizioni o inadempienze contrattuali da parte degli inquilini si può tradurre in danni finanziari anche peggiori rispetto a quelli di una casa sfitta. Fra i fenomeni che vanno messi in conto, fra i possibili rischi, ci sono il ritardo o i mancati pagamenti (che possono portare a una lunga procedura per lo sfratto), il ritardo nella segnalazione dei problemi legati alla manutenzione o la possibilità che venga subaffittato parte dello spazio. Informarsi con le adeguate referenze, certificazioni reddituali, possono minimizzare il rischio di incappare in brutte esperienze.


6. Sottostimare problemi strutturali. La manutenzione straordinaria di un immobile può rivelarsi estremamente costosa e minare le possibilità di rendimento. Dover riparare le fondamenta di un'abitazione o il tetto non è una spesa di poco conto ed è saggio farsi assistere da un professionista nell'ispezione dell'immobile, per avere un quadro completo del suo “stato di salute”.


7. La mancanza di liquidità. Trovare un buon affare sul mercato immobiliare richiede un po' di tempo. Allo stesso modo vendere bene il proprio immobile potrebbe essere un processo tutt'altro che immediato, al contrario di quanto avviene nella vendita di un titolo finanziario scambiato pubblicamente. Trovarsi nella condizione di dover vendere in fretta un immobile potrebbe comportare un doloroso sconto sul valore di mercato.