Immobili di lusso: particolarità (anche fiscali) in caso di acquisto

Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini
21.8.2023
Tempo di lettura: 3'
Considerazioni pratiche in caso di acquisto di un immobile di lusso. Quali tasse si applicano e che tipo di mercato è quello italiano? Le differenze tra un immobile accatastato come A1 e un’abitazione civile accatastata come A2

Nonostante le nuvole nere che paiono profilarsi all’orizzonte del mercato immobiliare, legate principalmente al brusco rialzo dei tassi e alla bolla che alcuni analisti temono, il segmento degli immobili di lusso in Italia pare essere al riparo da qualunque timore e cresce sempre più. 


Il mercato immobiliare di lusso a Milano 

L’ultimo record è stato segnato con un attico di 470 metri quadrati più grande terrazzo, tra via Bigli e via Manzoni, in pieno centro a Milano, ceduto di recente a 18,5 milioni di euro. A seguire, sul podio dei prezzi al metro quadro troviamo due grandi appartamenti sempre nel centro di Milano, uno da 600 metri quadrati in via Torino 2 (con vista su piazza Duomo), venduto a 11,5 milioni, e uno da 700 metri quadri in via Senato a 11 milioni. Sotto la Madonnina il mercato immobiliare di lusso sta vivendo un momento di grande crescita, almeno nell’offerta. 

Dall’Osservatorio del mercato residenziale di lusso in Italia realizzato da Immobiliare.it Insights, società del gruppo di Immobiliare.it specializzata in big data e market intelligence per il settore immobiliare, in partnership con LuxuryEstate.com, portale internazionale leader negli immobili di lusso che rappresentano il 2,3% di tutto il mercato italiano, il mercato milanese continua a espandere la propria offerta: a fine 2022 gli annunci di questo tipo di immobili hanno raggiunto quota 4.000, +24% rispetto al periodo pre-Covid e +15% rispetto al 2021.


Che caratteristiche ha un immobile di lusso 

Se il segmento - da un punto di vista sostanziale di mercato - risulta molto ampliato (un prezzo di vendita oltre il milione di euro può, in particolare a Milano, riguardare immobili anche non strettamente “di lusso”) per “immobile di lusso” si intende quello che catastalmente rientra nella categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile o di lusso), nella categoria A8 (ville) e nella categoria A9 (castelli e palazzi). 

Nello specifico la categoria catastale A1, secondo il decreto ministeriale del 2 agosto del 1969, comprende immobili che abbiano una superficie commerciale superiore ai 240 mq (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine), ubicati in stabili con portineria e più di un ascensore per scala, presenza di ampi spazi comuni, dotati di almeno tre servizi igienici e con finiture eccezionali di tipo signorile. 


Quali particolarità (anche fiscali) presenta l’acquisto di un immobile di lusso? 

La differenza da un punto di vista di costi fiscali all’acquisto risulta fondamentale tra un immobile accatastato come A1 e quello accatastato come A2 (abitazioni di tipo civile), soprattutto se si tratta di un immobile acquistato come prima casa.
Gli immobili di lusso in categoria catastale A1, A8 e A9 non godono degli abituali benefici fiscali per l’acquisto di una prima casa e dunque all’atto di acquisto sarà dovuta l’imposta di registro pari al 9% sul valore catastale (che diversamente, per immobili A2 sarebbe stata del 2%), oltre all’imposta catastale e ipotecaria di 50 euro ognuna, come per gli immobili A2.

Da considerare con particolare attenzione anche il caso di acquisto di un immobile di nuova costruzione. Trattandosi di un immobile in categoria A1, l’Iva che verrà applicata nella fattura dal costruttore sarà infatti del 22%, (sul prezzo commerciale di venduta) ben più elevata di quella al 4% in caso di acquisto di un immobile A2. 

Inoltre, agli immobili iscritti in categoria A1, A8 e A9, a seguito della legge n. 214 del 2011 non godono dell’esenzione del pagamento nel caso in cui siano abitazione principale, come accade invece per tutte le prime case in categoria A2.
Quando poi una casa è definita di lusso, non gode neppure della nuova agevolazione sulle case date in comodato d’uso ai figli o ai genitori (con una riduzione del 50% dell’Imu e della Tasi). 

Infine, anche le agevolazioni per le locazioni non spettano alle abitazioni di tipo signorile (per le quali è comunque consentita l’applicazione della cedolare secca sulle locazioni). È dunque fondamentale conoscere e valutare adeguatamente la categoria catastale degli immobili che si intende acquistare o vendere e quanto è il costo fiscale del loro mantenimento.

Ciò detto, è anche da considerare che l’acquisto di un immobile di lusso come prima casa sfugge spesso a una valutazione così razionale e drastica. Infondo, come diceva Coco Chanel, il lusso è una necessità che inizia quando la necessità finisce.

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Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Plusiders. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni
societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.

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