Immobili, aree e asset class su cui puntare in Italia

“Nel 2020 si attende un consolidamento delle performance positive registrate mei primi sei mesi del 2019 e confermate anche dalle tendenze in corso nel secondo semestre. Gli investitori continueranno a focalizzare il loro interesse su immobili “core” in grado di stabilizzare i rendimenti dei portafogli e su operazioni di valorizzazione utili a promuovere un riposizionamento degli immobili sul mercato, aumentando di molto il valore iniziale dell'investimento”. Parola di Paola Ricciardi, country managing director di Duff & Phelps Reag, che poi spiega che sta emergendo anche una particolare attenzione da parte degli investitori alle tematiche del Corporate social responsibility (Csr), per conciliare gli obiettivi economici con quelli sociali e ambientali in un'ottica di sostenibilità.

Dottoressa Ricciardi, il 2020 ormai è alle porte: analizzando il settore real estate, quale sarà il ruolo dell'Italia, in uno scenario sempre più internazionale?

Il mercato real estate in Italia è spesso collegato in modo esclusivo alla sola città di Milano. È necessario evidenziare il cambio di visione che spinge ad andare oltre i confini urbani. Già da qualche tempo si tende a ragionare sull'area metropolitana estesa Torino / Milano / Venezia con diramazione su Bologna. La polarità di Roma, dotata di grandi potenzialità, al momento non riesce ancora a emergere in modo rilevante.

Stiamo inoltre assistendo a una maggiore diversificazione delle strategie di acquisizione, sia a livello geografico, con un'attenzione rivolta anche alle città secondarie e terziarie, sia settoriale, con un interesse per asset class alternative, e un occhio di riguardo al settore ricettivo e sanitario (in particolare alle cliniche specializzate). Occorre quindi analizzare, comprendere e cogliere le esigenze che emergono dai differenti contesti socio-economici. Gli investitori e i player devono necessariamente sviluppare un approccio selettivo ancora più mirato a individuare le asset class su cui investire.

Nelle location primarie, sia nel terziario che nel residenziale, è prevista una ripresa dei valori soprattutto per immobili caratterizzati da tecnologia avanzata e performanti dal punto di vista dell'efficienza e del risparmio energetico. Nelle top location continua l'aumento dei canoni per il segmento terziario, dovuto anche all'ottimizzazione nell'utilizzo di spazi che prima non erano adeguatamente valorizzati e quindi non rilevanti ai fini della negoziazione del canone.

Milano gioca una partita a sé, quali le attese sul capoluogo lombardo? E sulle altre città secondarie?

Milano è una città in continua evoluzione che sta sperimentando e sviluppando un'offerta mirata a soddisfare la domanda locale e globale recependo le best practice già presenti a livello internazionale. Nel panorama italiano è la città più lungimirante e che per questo attira – e continuerà ad attirare – un gran numero di investitori nazionali ed esteri.
Nel mercato real estate di Milano, a nostro avviso, tutte le asset class riescono a performare molto bene: lo dimostra il fatto che la città continua a stimolare l'interesse degli investitori che sono pronti ad introdurre sul mercato anche format non convenzionali per il nostro Paese.
In particolare, il tema del “living” sta evolvendo, intercettando le trasformazioni del modo di abitare e offrendo una molteplicità di format e soluzioni che rispondono a tali esigenze (rent to buy, co-housing, social housing, senior housing).

Per quanto riguarda il settore alberghiero, Milano si sta dimostrando all'altezza nello sviluppare mercati per ogni necessità; grazie alle Olimpiadi invernali del 2026 le strutture si segmenteranno ulteriormente, facendo molto probabilmente incrementare le richieste anche per ostelli e budget hotel unitamente a quelle più tradizionali dei business hotel e di strutture luxury scale. La ricettività sarà anche ampliata attraverso i canali della residenzialità short stay (unità residenziali messe a disposizione per affitti brevi indirizzati a diversi target).

Anche il comparto residenziale di Milano nei prossimi anni ha numerosi progetti in pipeline caratterizzati da un elevato appeal grazie all'offerta di prodotti di qualità, con elevati standard di sostenibilità e fruibilità. In particolare, Milano dovrà essere in grado di far comunicare il comparto residenziale anche con altri settori come, ad esempio, nel caso della logistica urbana “ultimo miglio” (pensiamo all'evoluzione della spesa direttamente nel “frigorifero” o nei garage).

L'offerta di prodotti di qualità potrebbe anche provenire dall'immissione nel mercato di immobili di proprietà pubblica (o attualmente occupati da funzioni pubbliche) a seguito di processi di razionalizzazione dell'uso degli spazi. Nuovo tessuto urbano sarà creato anche grazie alla riqualificazione delle aree degli ex-scali ferroviari.

Tra i punti di forza di Milano emerge sicuramente quello di aver compreso l'importanza di rispondere alle esigenze delle diverse tipologie di consumatore con prodotti/servizi su misura.

Per quanto riguarda le città secondarie, potrebbero esserci opportunità interessanti in grado di garantire rendimenti attesi mediamente superiori alle città primarie. Attualmente alcune di esse sono offuscate dalla “iperattività” e “centralità” di Milano, ma in futuro l'attenzione potrebbe spostarsi, dando maggior visibilità a questo tipo di location e offrendo l'occasione per alcune di esse di ispirarsi al modello milanese.

Analizzando le varie asset class, su quali si focalizzeranno le maggiori attenzioni?

Stiamo assistendo a un interessante sviluppo di asset collegati al comparto residenziale, alla logistica e all'hospitality, per i quali prevediamo un andamento positivo e in crescita anche nel prossimo anno.

Nel prossimo anno vedremo consolidarsi delle trasformazioni già in atto e collegate ai cambiamenti sociodemografici (l'invecchiamento della popolazione, la mobilità delle persone e delle coppie, l'incremento della popolazione studentesca, ecc). Nonostante l'Italia sia infatti un paese legato alla cultura dell'acquisto della casa, si assisterà ad una evoluzione verso l'esigenza di “utilizzo,” che favorirà nuove forme dell'abitare. Saranno inoltre più rilevanti nuove formule “ibride” tra residenziale e asset ricettivi, come nel caso dei service apartment e dei Condo Hotel.

Il comparto degli uffici sarà chiamato ad adattarsi alle nuove sfide imposte dall'evoluzione del mercato, puntando su nuovi modelli rivolti ad una migliore qualità della vita per i lavoratori, basati sullo smart working, co-working.

Per quanto riguarda il retail tradizionale (centri commerciali e retail park), questa asset class sta attraversando un periodo di profonda trasformazione. Assistiamo al fenomeno dell'ibridazione del retail con le esigenze del consumatore relative a entertainment, leisure e e-commerce. Il negozio potrà essere il luogo per le “esperienze” di acquisto oppure il punto di distribuzione di articoli acquistati on-line, dando vita a nuovi format urbani.

La logistica avrà un consolidamento del trend di crescita, in particolare per la frontiera dell'“ultimo miglio” (logistica urbana) e per i nuovi modelli che dovranno integrarsi sempre più con le altre destinazioni d'uso (pensiamo ad esempio alle relazioni con retail e residenziale).

Per concludere, ci sono ulteriori trend da evidenziare? Potrebbe illustrarli in pochi punti?

Tra i principali trend in atto si rileva:
- il consolidamento dell'interesse degli investitori per immobili sostenibili certificati Leed / Breeam;
- l'affermarsi di investimenti in asset class - un tempo ritenute di nicchia - quali le residenze sanitarie assistenziali (Rsa) che stanno diventando sempre più di interesse istituzionale;
- l'introduzione nel mercato italiano del settore healthcare facilities, da un lato con l'ibridazione degli spazi retail (in cui sono presenti studi dentistici o ambulatori di analisi) e, dall'altro con le cliniche specializzate di alto livello all'interno di immobili storici e ville con parchi;
- l'inserimento di aree dedicate al benessere/svago, alla mobilità sostenibile, alla logistica/pick up point, futuri “must to have” come già sta accadendo in altre location europee;
- la valorizzazione di spazi sino ad oggi non fruibili (terrazzi, rooftop) grazie allo sviluppo tecnologico/impiantistico.