Chi è il venditore? I rischi da non trascurare quando si compra casa

Per completare la nostra breve rassegna sulle particolarità del mercato immobiliare italiano, soprattutto per gli investitori stranieri che si affacciano all’acquisto, pare utile fornire qualche cenno sulla tipologia di contratti tipica dell’ordinamento italiano nonché qualche indicazione per valutare alcuni aspetti negoziali particolari.

La proposta di acquisto

L’accettazione della proposta di acquisto, come anticipato, integra già un contratto. Tuttavia, generalmente alla proposta è previsto il versamento a titolo di caparra di una somma piuttosto contenuta. Nel caso in cui la vendita non sia prevista in tempi rapidi e si debba integrare la caparra confirmatoria, le parti abitualmente stipulano un contratto preliminare, con l’assistenza dell’agente o già del notaio. 

Il preliminare di compravendita

Il preliminare di compravendita è il contratto con cui le parti si obbligano a stipulare il successivo contratto definitivo (il cosiddetto rogito), di cui devono aver già determinato il contenuto essenziale.

In caso di mancato adempimento imputabile a una delle parti, l’altra - quale rimedio giuridico - potrà richiedere, oltre al risarcimento dei danni subiti, una sentenza (costitutiva) che produca gli stessi effetti che avrebbe dovuto produrre il contratto che l’altra parte non ha voluto concludere: cosiddetta esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto (art. 2932 c.c.). 

La trascrizione del contratto preliminare

Risulta molto importante, per poter essere adeguatamente protetti come acquirenti, provvedere a trascrivere il preliminare sui registri immobiliari.  La trascrizione del preliminare è ammessa anche per edifici ancora da costruire o in corso di costruzione.

Ulteriore effetto utile della trascrizione di un contratto preliminare di cui all’art. 2645 bis c.c., consiste nel fatto che, in caso di mancata esecuzione del contratto, i crediti dell’acquirente hanno privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, anche in caso di fallimento del venditore.

Casi particolari in cui c’è un rischio maggiore per l’acquirente

Vi sono alcuni casi particolari di acquisto di immobili che sono soggetti a un rischio maggiore per il compratore. 

Qui di seguito segnaliamo alcune circostanze in cui è necessaria una particolare cautela:

Il venditore è un imprenditore o amministratore di società

In questo caso i creditori del venditore, in caso di suo fallimento o di un’azione di responsabilità nei suoi confronti come amministratore, potrebbero intraprendere azioni sugli immobili di proprietà. 

Il venditore è coniugato

Se l’immobile è intestato a uno solo dei coniugi, occorre verificare che tra di loro sia in vigore il regime di separazione legale dei beni. La scelta del regime di separazione di beni risulta da un'annotazione sull'atto di matrimonio e, in assenza di tale annotazione, tra i coniugi è in vigore il regime di comunione. Per i beni acquistati prima del matrimonio e per quelli ricevuti in donazione o eredità, il proprietario del bene resta titolare esclusivo del diritto di perfezionare l'atto di compravendita.

Il venditore ha ricevuto l’immobile in donazione o eredità

Una particolare attenzione è necessaria quando si acquistano immobili ereditati o ricevuti in donazione. In questo caso esiste la possibilità che altri eventuali eredi si rivalgano sull'acquirente perché ritengono di essere stati lesi nei loro diritti ereditari. La possibilità di ottenere un finanziamento bancario per l’acquisto di immobili precedentemente oggetto di donazione può essere per questo motivo molto ridotta.

L’immobile è in corso di edificazione e il venditore è l’impresa costruttrice

L'acquisto di immobili in costruzione deve essere adeguatamente considerato, poiché spesso possono esservi differenze, anche significative, tra quanto indicato nei progetti (e acquistato) e l’immobile effettivamente realizzato, sia a causa di esigenze costruttive o tecniche insorte durante la realizzazione, sia per scelte costruttive diverse. La contestazione di tali difformità non è sempre agevole e comporta comunque una fase contenziosa che, ovviamente, un acquirente non avrebbe mai ipotizzato.

L’immobile è di interesse storico o è vincolato

Per quanto riguarda i beni immobili, la materia è disciplinata dal nuovo codice dei beni culturali e del paesaggio (D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42) che prevede una serie di limitazioni alla possibilità di trasferirne la proprietà o la detenzione.

La disciplina varia anche in base al proprietario di questi beni.

I beni immobili appartenenti a un privato oppure a una società rientrano tra i beni culturali solo in seguito alla notifica di un’apposita dichiarazione della Soprintendenza, che deve essere trascritta nei registri immobiliari. In teoria, quindi, chiunque può verificare la presenza di tale vincolo, anche se in pratica ciò può risultare difficile perché la maggior parte delle dichiarazioni sono state trascritte negli anni successivi all’entrata in vigore della previgente legge del 1939 ed è spesso difficile verificare agevolmente il vincolo.

Per gli immobili vincolati la legge prevede il diritto di prelazione da parte dello Stato o, in subordine, della regione, provincia o comune territorialmente competente. La prelazione deve essere esercitata entro 60 giorni dalla data di ricezione della denuncia, e in questo periodo di tempo l’atto rimane privo di efficacia, perché condizionato sospensivamente all’esercizio della prelazione. L’acquirente, dunque, acquisterà la proprietà del bene solo dopo i 60 giorni, se la prelazione non è stata esercitata. Fino a quel momento è anche vietato consegnare il bene, che deve rimanere in possesso del venditore. 

Gli immobili vincolati che appartengono a un ente pubblico o a un ente privato senza fine di lucro (associazioni, fondazioni), invece, possono essere alienati solo previa autorizzazione del Ministero per i beni e le attività culturali.

Il codice prevede che tutti i beni la cui esecuzione risalga a oltre 70 anni e opera di un autore non più vivente siano sottoposti a verifica dell’eventuale qualità di bene culturale, e fino ad allora si presumono tali, quindi, è sempre necessaria l’autorizzazione per la vendita. 

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In caso di acquisto di immobili in costruzione, cosa succede se c’è difformità tra quanto indicato nel progetto e quanto realizzato? E se l’immobile acquistato era stato ereditato e ora gli eredi lamentano la validità della compravendita effettuata?

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