I fondi immobiliari: manca il modello per il risparmiatore

Cosa rappresenta l'industria dei fondi immobiliari nel sistema immobiliare italiano?

“Da marginale, l'industria dei fondi immobiliari è diventata il motore del mercato. O meglio, sotto certi aspetti, è diventata il mercato – ha risposto il presidente di Scenari Immobiliari – In Italia, non si possono fare operazioni immobiliari se non attraverso un fondo immobiliare.  Si tratta di uno strumento noto e trasparente, che rappresenta un elemento di stabilità, è apprezzato sia dagli operatori, sia dalle banche e consente un ottimo rapporto con la pubblica amministrazione”.

 

Cosa non si è riuscito a fare in questo anni?

“In Italia, ricordiamolo, i fondi immobiliari erano nati come un mercato rivolto soprattutto ai piccoli risparmiatori. I primi 25-28 fondi immobiliari erano rivolti, infatti, quasi esclusivamente alla platea dei piccoli risparmiatori. Poi il mercato è diventato quello che oggi è: un mercato per investitori istituzionali italiani ed esteri, per operatori professionali. La stagione del retail, che era partita bene, è stata purtroppo lasciata andare prima dalle banche e poi dalle grandi reti di distribuzione. Così, i fondi, nati in questa logica, sono stati lasciati a se stessi senza un mercato secondario. Il risultato? Questa stagione purtroppo sta andando a morire proprio in un momento in cui, in altri paesi europei (a cominciare dalla Francia), i prodotti per risparmiatori stanno andando molto bene, con logiche imprenditoriali e anche legislative diverse però rispetto a quelle di 25 anni fa quando erano stati pensati nel nostro Paese - ha dettagliato Breglia – E questa è sicuramente una mancanza per il mercato italiano. Noi lo ripetiamo da anni: occorre ripensare a un prodotto per il piccolo e medio risparmiatore, soprattutto in questo momento in cui le aspettative del mercato immobiliare sono estremamente positive in tutto il mondo.

La tesi prevalente che c'è tra gli operatori è, infatti, quella che stia iniziando un anno d'oro per l'immobiliare europeo in generale. Purtroppo da questo anno d'oro sono esclusi i piccoli risparmiatori, che non possono accedere in Italia a prodotti immobiliari gestiti in modo professionale”.

 

La fotografia del settore

“A livello globale il patrimonio immobiliare di fondi e Reits ha raggiunto 3.250 miliardi di euro a fine 2020, registrando un aumento del 2,2% rispetto all'anno precedente”, ha spiegato Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari. I gestori hanno effettuato scelte conservative ma si sono affermati nuovi mercati di nicchia come il residenziale gestito e la logistica, vero comparto vincente nel 2020. Quanto al 2021, le prospettive sono di una forte crescita a livello mondiale spinta dai grandi investimenti pubblici e dagli stimoli economici.

“In Europa sono operativi circa 1.800 fondi immobiliari (di cui 535 in Italia) con un patrimonio netto di circa 760 miliardi di euro, cresciuto del 3,8% in un anno. Per il 2021 si stima di superare la soglia di 800 miliardi di euro. A dominare la classifica dei Paesi europei è la Germania, seguita dalla Francia. L'Italia conquista la terza posizione, superando la Gran Bretagna”, ha spiegato Zirnstein. Discorso a parte per i fondi lussemburghesi. I gestori europei hanno diversificato molto gli investimenti e il risultato è stato un rendimento medio del 3,75%, decisamente premiante rispetto alle alternative finanziarie (Borse escluse).

In Italia, invece, come detto in apertura, il patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 535 fondi attivi ha superato quota 100 miliardi, con un incremento del 9,5% sul 2019. E le previsioni per il 2021 sono di un ulteriore incremento di circa il 5%%. Si tratta di un patrimonio immobiliare che al 31 dicembre 2020 è costituito da circa 10mila immobili con una superficie complessiva di 38,7 milioni di mq. Solo un anno fa i fondi erano 505 con un patrimonio di circa 9.900 immobili e una superficie complessiva di 38 milioni di mq.