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Fondi immobiliari, si cambia dopo sentenza della Corte di Giustizia | WeWealth

Fondi immobiliari, si cambia dopo la sentenza della Corte di Giustizia

Elena Cardani
Elena Cardani
7.6.2023
Tempo di lettura: 3'
È incompatibile con il diritto della Ue la disciplina tedesca che limita ai fondi immobiliari residenti l’esenzione da imposte

È lesiva del principio di libera circolazione dei capitali di cui all’articolo 63 del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea, la normativa fiscale tedesca che esenta integralmente da tassazione i redditi immobiliari percepiti dai fondi tedeschi, mentre prevede una detassazione solo parziale per gli stessi redditi percepiti da fondi non residenti. È cosi che si è pronunciata la Corte di Giustizia dell’Unione europea con sentenza C-537/2020 dello scorso 27 aprile. 


Cosa prevede la fattispecie 

La fattispecie riguarda un fondo di investimento immobiliare di diritto lussemburghese che, in base alla normativa tedesca, deve assoggettare a tassazione in Germania i redditi che percepisce a titolo di locazione e di vendita di alcuni immobili situati in Germania. Qualora gli stessi redditi venissero percepiti da un fondo immobiliare tedesco, al contrario, beneficerebbero di un regime di esenzione. Più in dettaglio, il fondo lussemburghese in questione è un fondo chiuso partecipato da due investitori istituzionali che non hanno sede o amministrazione in Germania. Il fondo in base alla normativa lussemburghese non è soggetto a imposta in Lussemburgo e i dividendi distribuiti dallo stesso non sono soggetti a ritenuta in Lussemburgo e non sono imponibili a livello degli investitori non residenti. In base alla normativa tedesca, il fondo lussemburghese sarebbe parzialmente soggetto all’imposta sulle società in Germania, non potendo beneficiare dell’esenzione da tassazione prevista solo per i fondi immobiliari tedeschi. 


Il parere del giudice europeo 

A parere del giudice europeo, la normativa in questione - prevedendo un trattamento fiscale che si differenzia esclusivamente in base al fatto che il reddito sia percepito da fondi di investimento immobiliari di diritto tedesco o da fondi di investimento non residenti - è contraria al principio di libera circolazione dei capitali di cui all’articolo 63 del diritto dell’Unione europea. 
Secondo il giudice, poiché l’esenzione per i fondi tedeschi non è subordinata alla condizione che i redditi in esame siano distribuiti e assoggettati a tassazione a livello degli investitori, non è possibile sostenere che l’obiettivo della stessa sia di “preservare la coerenza del sistema fiscale”.
Inoltre il giudice rileva come non sia sostenibile nemmeno la giustificazione riferita alla necessità di “preservare una ripartizione equilibrata del potere impositivo tra gli Stati”, considerato che la normativa tedesca non assoggetta ad alcuna tassazione i fondi immobiliari tedeschi. 


Le (possibili) implicazioni per l’Italia 

Il principio di incompatibilità pronunciato nella sentenza in esame potrebbe avere implicazioni anche per l’Italia, considerato che attualmente il regime fiscale italiano dei fondi immobiliare è coerente con la normativa tedesca oggetto della pronuncia di incompatibilità.

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Tax partner dello studio tributario e societario Deloitte, è esperta di fiscalità immobiliare. Assiste investitori nazionali e internazionali nelle operazioni di M&A, con specifico focus ai deal immobiliari. Ha significativa esperienza nella fiscalità dei fondi immobiliari e delle Sicaf. Si occupa inoltre della fiscalità connessa alle operazioni di finanziamento.

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