Fondi immobiliari italiani: cosa succede in caso di fusione?

Elena Cardani
Elena Cardani
21.2.2023
Tempo di lettura: 3'
L’Agenzia delle entrate per la prima volta fornisce indicazioni sul trattamento fiscale della fusione tra fondi immobiliari

Il trattamento fiscale applicabile alla fusione tra fondi immobiliari


La fusione tra fondi di investimenti immobiliari italiani, a determinate condizioni, non genera materia imponibile né in capo ai fondi né in capo agli investitori, non rileva ai fini Iva ed è soggetta a imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. È cosi che si pronuncia l’Agenzia delle entrate con risposta n. 208 dello scorso 8 febbraio nella quale, per la prima volta, affronta il trattamento fiscale applicabile all’operazione di fusione tra fondi immobiliari.

La fattispecie oggetto di interpello


La fattispecie oggetto di interpello riguarda tre fondi di investimento immobiliare italiani alternativi di tipo chiusi, gestiti dalla stessa società di gestione del risparmio e indirettamente partecipati dallo stesso investitore, una società lussemburghese. Più in dettaglio, i quotisti diretti di ciascun fondo sono società di diritto olandese, una per ciascun fondo e ciascuna indirettamente partecipata dalla stessa società lussemburghese.


Cosa prevedere il Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio


In proposito l’Agenzia delle Entrate ha ricordato prima che il Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio 19 gennaio 2015 della Banca d’Italia prevede le fusioni tra fondi e le definisce come “le operazioni in cui uno o più Oicr o comparti di Oicr si estinguono (oicr oggetto di fusione) trasferendo tutte le loro attività e passività a un altro Oicr comparto di Oicr esistenti (Oicr ricevente); i partecipanti agli Oicr oggetto della fusione ricevono, in cambio delle quote o azioni di questi ultimi, quote o azioni Oicr ricevente ed, eventualmente, un pagamento di somme di denaro non superiore al 10% del calore complessivo netto delle loro quote azioni”.


Il chiarimento dell’Agenzia delle entrate sul profilo fiscale


Poi, l’Agenzia delle entrate ha chiarito che, per quanto riguarda il profilo fiscale, la prospettata operazione di fusione tra fondi gestiti dalla stessa Sgr:


  • non genera materia imponibile in capo ai fondi ai fini delle imposte dirette, considerata la non assoggettabilità a Ires dei fondi immobiliari;


  • non genera redditi di capitali/redditi diversi in capo agli investitori, dal momento che l’aggregazione non ha effetti traslativi, non prevede corrispettivi né liquidazione o rimborso delle quote. In caso di conguagli in denaro, gli stessi rappresenterebbero per i quotisti redditi di capitale;


  • ai fini Iva non è rilevante poiché i trasferimenti di immobili a seguito di fusione sono equiparabili a “passaggi interni di beni” che rilevano solo nel caso in cui gli immobili passino a un fondo che conferisce un diritto alla detrazione Iva inferiore rispetto a quello di provenienza;


  • ai fini dell’imposta di registro sconta l’imposta in misura fissa, trattandosi di una vicenda meramente organizzativa senza modificazioni di natura giuridica e/o patrimoniale in relazione agli immobili;


  • ai fini dell’imposta ipotecaria e catastale sconta tali imposte in misura fissa dal momento che le relative volture riguardano atti che non comportano trasferimento di beni immobili.



Hai ancora dei dubbi sul trattamento fiscale applicabile alla fusione tra fondi immobiliari? Ci sono dei casi particolari di cui vorresti avere delle informazioni?

Con il servizio Chiedi agli esperti di We Wealth puoi contattare gratuitamente un professionista che ti potrà guidare nella scelta dei migliori investimenti e nella gestione del tuo patrimonio. Fai una domanda a uno dei 300 esperti disponibili su We Wealth.

Opinione personale dell’autore
Il presente articolo costituisce e riflette un’opinione e una valutazione personale esclusiva del suo Autore; esso non sostituisce e non si può ritenere equiparabile in alcun modo a una consulenza professionale sul tema oggetto dell'articolo.
WeWealth esercita sugli articoli presenti sul Sito un controllo esclusivamente formale; pertanto, WeWealth non garantisce in alcun modo la loro veridicità e/o accuratezza, e non potrà in alcun modo essere ritenuta responsabile delle opinioni e/o dei contenuti espressi negli articoli dagli Autori e/o delle conseguenze che potrebbero derivare dall’osservare le indicazioni ivi rappresentate.
Tax partner dello studio tributario e societario Deloitte, è esperta di fiscalità immobiliare. Assiste investitori nazionali e internazionali nelle operazioni di M&A, con specifico focus ai deal immobiliari. Ha significativa esperienza nella fiscalità dei fondi immobiliari e delle Sicaf. Si occupa inoltre della fiscalità connessa alle operazioni di finanziamento.

Cosa vorresti fare?