Effetto tassi sull'immobiliare: in quali Paesi si sta sgonfiando

Alberto Battaglia
12.9.2022
Tempo di lettura: 3'
Il brusco aumento dei tassi d'interesse ha interrotto la corsa dei prezzi, a casua di mutui molto più cari rispetto a pochi mesi fa

I Paesi in cui l'inversione di tendenza si sta osservando in modo più pronunciato sono Australia e Canada, con ribassi nei prezzi delle case già a doppia cifra

In Italia la situazione di partenza sembra molto diversa. I prezzi delle abitazioni, a fronte dei grossi ribassi dello scorso decennio, avevano avuto un sussulto relativamente contenuto rispetto a quanto osservato in altre economie avanzate

L'aumento dei tassi d'interesse inizia a produrre effetti ben visibili su uno dei mercati più importanti per i bilanci delle famiglie: quello immobiliare. In buona parte delle economie mondiali, infatti, i mutui sono diventati rapidamente più costosi e la domanda di acquisto di nuove abitazioni si è ridotta di conseguenza. Questo ha interrotto un trend rialzista sui prezzi delle case durato per tutto il periodo pandemico (che però aveva toccato l'Italia solo in modo limitato, come vedremo). Al momento, i Paesi in cui l'inversione di tendenza si sta osservando in modo più pronunciato sono Australia e Canada, con ribassi nei prezzi delle case già a doppia cifra. Anche Svezia e Nuova Zelanda sono fra i Paesi in cui il nuovo trend è già visibile nei dati.

L'Australia, inoltre, vede i debitori particolarmente esposti al rischio tassi: nel 2020 la quasi totalità dei mutui sottoscritti (93%) era a tasso variabile, ma dal dicembre 2020 al settembre 2022 i tassi sono passati dallo 0,10 al 2,35%. Seguono in questa graduatoria le famiglie spagnole (52%) e britanniche (42%). In Italia, la percentuale di mutui a tasso variabile sottoscritti nel 2020 era del 19% secondo i dati raccolti da Fitch Ratings. Un mutuo più caro per un'elevata percentuale delle famiglie potrebbe giustificare un taglio dei consumi più netto e, di conseguenza, un maggior impatto negativo sulla crescita economica.

In Canada, poi, colpisce la velocità dei rialzi dei tassi decisi dalla banca centrale: da gennaio si è passati da un tasso dello 0,25% al 3,25% di questo settembre, con un rialzo da 100 punti base (ancora intentato da Fed e Bce) solo nel mese di luglio. 


Tassi e immobili: effetti attesi (e collaterali) della stretta


Quando l'inflazione è eccessiva, i rialzi dei tassi hanno il preciso obiettivo ridurre il credito, la circolazione di moneta e, di conseguenza, la domanda di beni e servizi. Questo raffredda l'economia e l'andamento dei prezzi. Le conseguenze sui mercati immobiliari che si erano surriscaldati di più quando i tassi erano vicini allo zero, però, possono recare un danno finanziario significativo per le famiglie. In particolare, se queste ultime hanno comprato casa con un mutuo a tasso variabile la cui rata, in molti Paesi, è rapidamente lievitata. Sul versante delle entrate, invece, i salari risultano sempre più ristretti, in termini reali, dal crescente costo della vita.

In Europa i mercati immobiliari che potrebbero essere più esposti a una revisione al ribasso dei prezzi sono quello svedese che, secondo quanto afferma l'agenzia Bloomberg, ha già subito un calo dell'8% rispetto alla scorsa primavera, o quello britannico ritenuto “sull'orlo di una flessione” dalla banca Hsbc, con un calo della domanda atteso nell'ordine del 20%.

Nei mesi segnati dalla pandemia e dalle politiche monetarie ultraespansive molte economie avanzate avevano osservato incrementi dei prezzi degli immobili tali da far pensare a un rischio-bolla. Nei due anni compresi fra il secondo trimestre del 2020 e lo stesso periodo del 2022 i prezzi medi di vendita delle abitazioni statunitensi era aumentato più del 40%, secondo i dati compilati dalla Fed di St. Louis. Ora, il momento dell'inversione di tendenza sarebbe ora nelle sue fasi iniziali: un primo segnale si osserva dal prezzo mediano delle case esistenti negli Usa, che fra giugno e luglio si è ridotto del 2,42%. Nel 2023, Goldman Sachs prevede che negli Stati Uniti gli aumenti dei prezzi immobiliari si interromperanno.


In Italia la situazione di partenza sembra molto diversa. I prezzi delle abitazioni, a fronte dei grossi ribassi dello scorso decennio, avevano avuto un sussulto relativamente contenuto rispetto a quanto osservato in altre economie avanzate. Nel 2020, ha calcolato l'Istat, l'indice dei prezzi delle abitazioni nuove ed esistenti è aumentato dell'1,9%, con un incremento del 2,5% nell'anno successivo. Per fare un paragone, nel solo 2021 i prezzi delle abitazioni in Nuova Zelanda erano aumentati del 30%.

Responsabile per l'area macroeonomica e assicurativa. Giornalista professionista, è laureato in Linguaggi dei media e diplomato in Giornalismo all'Università Cattolica

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