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Diritto di superficie su terreni agricoli: nuova pronuncia delle Entrate | WeWealth

Diritto di superficie su terreni agricoli: nuova pronuncia delle Entrate

Elena Cardani
Elena Cardani
25.10.2023
Tempo di lettura: 3'
L’imposta di registro sulla costituzione di un diritto di superficie su terreni agricoli e del 15% e non del 9%. La pronuncia dell’Agenzia delle entrate

Con la risposta n. 365 dello scorso 3 luglio, l’Agenzia delle entrate chiarisce che la costituzione del diritto di superficie su terreni agricoli sconta l’imposta di registro con aliquota del 15% e non del 9%. L’imposta si applica al valore del diritto alla data dell’atto.

L’interpello è stato proposto da un notaio in relazione alla stipula di un atto di costituzione di diritto di superficie che viene costituito per 30 anni, con rinnovo automatico per ulteriori due periodi di 10 anni, salvo comunicazione contraria del beneficiario. La costituzione del diritto di superficie consiste nel diritto del beneficiario di realizzare sul terreno agricolo un parco fotovoltaico. 


Cosa prevede l’imposta di registro

Il quesito proposto dall’istante trae origine dal fatto che la disciplina dell’imposta di registro prevede che: 

  • gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento (..) scontino l’imposta di registro del 9% (cfr. art.1(1) Tariffa parte prima – imposta di registro); 
  • i trasferimenti di terreni agricoli e relative pertinenze, a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale, scontino l’imposta di registro del 15% (cfr. art.1(3) Tariffa parte prima – imposta di registro). 


La precisazione dell’istante 

Al riguardo, l’istante precisa che la costituzione di un diritto di superficie non comporta un frazionamento della titolarità giuridica del suolo, che rimane in capo al concedente, ma rappresenta una mera compressione per quest’ultimo del diritto di proprietà. 

In sostanza, la costituzione del diritto di superficie non determina alcun effetto estintivo della titolarità del diritto di proprietà in capo all'originario proprietario e di conseguenza la costituzione di tale diritto dovrebbe essere qualificata autonomamente e non dovrebbe essere assimilata al trasferimento del diritto stesso. 

Alla luce di ciò, a parere dell’istante, in linea con la formulazione letterale della norma, la costituzione del diritto di superficie dovrebbe scontare l’imposta di registro al 9%. Questo anche in linea con una recente pronuncia della Corte di Cassazione. 


La pronuncia dell’Agenzia delle entrate 

L’Agenzia delle entrate non condivide l’interpretazione proposta dall’istante e richiama alcuni precedenti di prassi (in particolare la risoluzione 92/2000 e la circolare 18/2013) nei quali è stato chiarito come la locuzione “trasferimento” contenuta nella disciplina dell’imposta di registro in esame debba ricomprendere anche gli atti costitutivi di diritti reali di godimento. In sostanza, gli atti costitutivi e gli atti traslativi dei diritti reali di godimenti ai fini dell’imposta di registro sono assimilabili e soggetti allo stesso regime. 

Tale regime varia in base alla natura del bene immobile oggetto dell’atto traslativo della proprietà o dell’atto traslativo o costitutivo del diritto reale immobiliare. 

Di conseguenza, l’Agenza delle entrate afferma che la costituzione di diritto di superficie su terreno agricolo sconta l’imposta di registro del 15%.

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Tax partner dello studio tributario e societario Deloitte, è esperta di fiscalità immobiliare. Assiste investitori nazionali e internazionali nelle operazioni di M&A, con specifico focus ai deal immobiliari. Ha significativa esperienza nella fiscalità dei fondi immobiliari e delle Sicaf. Si occupa inoltre della fiscalità connessa alle operazioni di finanziamento.

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