Comprare casa in Italia: breve guida per acquirenti stranieri

Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini
22.12.2022
Tempo di lettura: 3'
Sempre più stranieri vengono in Italia e si approcciano al mercato immobiliare. Ecco alcune indicazioni utili da tenere in considerazione quando si decide di comprare casa nel nostro Paese

Il mercato immobiliare italiano sta diventando sempre più attrattivo per gli stranieri. Molteplici fattori combinati - dalla Brexit che ha determinato lo spostamento del baricentro di molte banche di investimento da Londra a Milano, alla “competitività” dei prezzi al metro quadro rispetto alle altre grandi capitali europee (si pensi al prezzo medio degli immobili a Parigi o a Londra), all’apprezzamento dell’Italian way of life e della qualità di vita narrata sui media stranieri - hanno contribuito all’incremento di domanda di immobili, in particolare di appartamenti residenziali di pregio e di lusso a Milano, che continuano a segnare incrementi significativi dei prezzi medi nonostante il momento di mercato.

Il booster delle agevolazioni fiscali per gli Hnwi 

Sicuramente, un grande booster per questo tipo di investitori è rappresentato dalle agevolazioni fiscali che la normativa italiana riconosce agli High net worth individual (Hnwi) che diventano nuovi tax payer. Indipendentemente dall’ammontare del reddito estero, infatti, il nuovo residente può scegliere di pagare un’imposta forfettaria annuale di 100mila euro e, qualora intendesse optare per il regime di vantaggio anche per altri membri della famiglia, un ulteriore importo di 25mila euro per ogni membro

Questo regime fiscale, come noto, ha una durata massima di 15 anni ed è revocabile in qualsiasi momento e senza alcun aggravio di costi. L’agevolazione include anche l’esenzione dall’imposta di donazione e successione per beni situati all’estero, l’esenzione dal monitoraggio fiscale e l’esenzione dal pagamento dell’imposta sul valore delle attività finanziarie detenute all'estero e dell’imposta sul valore degli immobili situati all’estero. Ecco che, per beneficiare di questo regime agevolato o perché il loro ufficio è stato trasferito, molti stranieri si sono messi in cerca di un immobile da acquistare, facendo impennare i prezzi. Spesso il primo approccio al mercato non è semplice, soprattutto per gli stranieri che non sono familiari con il diritto immobiliare italiano. 


Chi può comprare casa in Italia? Analisi dei singoli casi 

Vediamo dunque di dare qualche indicazione con questa breve guida all’acquisto che - con alcuni interventi, anche successivi - cercherà di concentrarsi su aspetti molto pratici. Partiamo innanzitutto da una domanda preliminare: chi può acquistare un immobile in Italia?

  • I cittadini di Paesi dell’Unione europea o aderenti all’Efta e gli apolidi che risiedono in Italia da più di tre anni, non hanno alcun limite all’acquisto.
  • Agli altri stranieri se regolarmente soggiornanti insieme ai loro familiari o apolidi da meno di tre anni, è richiesto che abbiano un permesso di soggiorno o carta di soggiorno in corso di validità. 
  • Se si tratta di stranieri non regolarmente soggiornanti, è necessario che esista un accordo internazionale che lo consenta o sussista la cosiddetta condizione di reciprocità, ovvero che nel paese di origine dello straniero sia permesso anche al cittadino italiano di acquistare un immobile. 


Per acquistare un immobile qualunque straniero dovrà essere poi in possesso di un codice fiscale italiano che viene rilasciato a richiesta dall’Agenzia delle entrate. La domanda per l’ottenimento del codice fiscale può essere presentata anche da un professionista incaricato e il codice viene rilasciato in tempi brevi. 


I vantaggi fiscali per la prima casa 

Nel caso in cui il cittadino straniero non abbia altri immobili di proprietà, potrà beneficiare dei vantaggi fiscali per la prima casa.

La legge italiana, infatti, vuole facilitare e incoraggiare l’acquisto della propria abitazione principale (cosiddetta prima casa), diminuendo in vari modi le imposte per chi la compra. In particolare, al momento dell’acquisto, chi acquista casa paga il 3% di imposta di registro, se compera da un soggetto privato, ovvero il 4% di Iva se compera da una impresa o società (salvo qualche ipotesi particolare), più le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, che sono molto contenute. 

Lo straniero è ammesso a godere delle agevolazioni “prima casa” se ne possiede i requisiti, esattamente come i cittadini italiani. Al fine del calcolo dell’imposta di registro, l’acquirente potrà richiedere l’applicazione del regime “prezzo-valore”. In tal modo, l’imposta avrà come base di calcolo non il prezzo commerciale dell’immobile, ma il valore catastale (abitualmente inferiore, in alcuni casi in cui l’immobile non è oggetto di revisioni catastali da molto tempo, anche in misura assai rilevante). 


I benefici fiscali “prima casa” non si applicano nel caso in cui l’immobile sia classificato come immobile di lusso e dunque come abitazione signorile (categoria catastale A1), villa (categoria catastale A8) o castello (categoria catastale A9). 

Le abitazioni signorili nella categoria catastale A1, nella realtà, sono molto poche (rappresentano circa lo 0,01% di quelle accatastate e, ad esempio, a Milano, sono circa 2.500) e molti immobili di pregio non rientrano in tale categoria. 

Tuttavia, ove l’immobile che si intende acquistare sia ricompreso tra quelli signorili, andrà adeguatamente valutato l’impatto fiscale. In tal caso, difatti, oltre l'imposta catastale e l'imposta ipotecaria (che hanno un importo fisso e assai modesto) l’imposta di registro è del 9% e, nel caso di applicazione dell’Iva, l’imposta è del 22%. Tali imposte si applicano per tutti gli immobili, pur non signorili, che si acquistano non come prima casa.


Nel valutare l’acquisto si dovranno poi considerare anche l’esistenza di vincoli all’acquisto, come prelazioni storiche e artistiche di legge (in particolare esistenti su ville e castelli), per le quali si dovrà ottenere la rinuncia all’esercizio del diritto di prelazione da parte dello stato e degli enti titolati (in particolare, i Comuni dove è ubicato l’immobile) o di prelazioni convenzionali, che derivino da contratti di locazioni precedenti sull’immobile o dai regolamenti condominiali contrattuali. In alcuni condomini di Milano, in particolare quelli costruiti negli anni 40 del secolo scorso, esistono clausole di prelazione molto stringenti in favore degli altri condomini, un po’ come accade in alcuni condo di New York. 


I prossimi appuntamenti: le figure che entrano in gioco nella compravendita 

Nel prossimo intervento approfondiremo le figure dell’agente e del notaio, per poi proseguire con le forme di contratto e di tutela esistenti nell’ambito della normativa italiana, cercando di dare qualche suggerimento utile a chi sta pensando di venire a vivere nel Paese più bello del mondo.

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Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Plusiders. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni
societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.

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