Case tra rialzo dei tassi e flop del "back to office": bolla in arrivo?

Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini
26.7.2023
Tempo di lettura: 3'
L’attuale crisi del settore immobiliare è legata agli alti tassi ipotecari che limitano le possibilità di acquisto delle famiglie e frenano gli investitori, rendendo l’operazione immobiliare meno attraente e deprimendo le valutazioni. Dove investire?

La Bce ha recentemente lanciato nella Financial stability review un forte monito sul mercato immobiliare, evidenziando “chiari segni di vulnerabilità” nel settore e “il calo della liquidità del mercato e le correzioni dei prezzi” come ragioni dell’incertezza. L’Europa trema dunque per una bolla che potrebbe esplodere nel mercato delle case, soprattutto per gli asset commerciali, in un momento già così fragile per la finanza globale. 


C’è in vista una bolla commerciale nel settore immobiliare? 

Ma, procediamo con ordine: per parlare di bolla immobiliare sono necessari tre elementi: la speculazione, l'aumento vertiginoso dei prezzi o la sopravvalutazione degli immobili e il successivo crollo dei prezzi. Ebbene, tali segnali paiono esserci tutti, molto più accentuati in America, ma assai evidenti anche in Europa. 


Ci sono parallelismi con la crisi del 2008? 

Nonostante alcune similitudini, la situazione attuale appare significativamente diversa. Ad esempio, i criteri per l'erogazione dei mutui sono diventati più rigorosi e gli importi finanziati sono molto più limitati. Attualmente il problema sembra essere più legato agli alti tassi ipotecari che, da un lato, limitano le possibilità di acquisto delle famiglie in quanto rendono più difficoltoso l’accesso ai mutui, e dall’altro frenano gli investitori, rendendo l’operazione immobiliare meno attraente e deprimendo le valutazioni nel settore immobiliare, che negli ultimi anni aveva invece regnato sovrano, anche grazie ai bassi rendimenti obbligazionari. Tutto ciò determina un calo dei prezzi, che potrebbero soprattutto per alcune asset class precipitare. 


Le previsioni degli analisti per il settore immobiliare 

Gli analisti di Citi ora vedono i titoli immobiliari europei in calo del 20-40% tra il 2023 e il 2024 man mano che si manifesta l’impatto dei tassi di interesse più elevati. Nel peggiore dei casi, il settore immobiliare commerciale ad alto rischio potrebbe crollare del 50% entro il prossimo anno, ha affermato la banca. 

In particolare, il segmento degli uffici è quello a destare maggiori preoccupazioni di una significativa flessione. L’irreversibile spostamento verso modelli di lavoro a distanza o ibridi dalla pandemia in poi dimostrano che il vero back-to-office non si è mai realmente concretizzato. Secondo The flex report, la percentuale di persone che lavorano a tempo pieno in ufficio è scesa dal 49 al 42% nel secondo trimestre del 2023, intensificando le sfide affrontate dal settore. Le ultime notizie aggiungono poi benzina sul fuoco poiché Microsoft - cercando di mettere in subaffitto i propri uffici a Times Square - si è da ultimo unita alle fila dei giganti della tecnologia - da Alphabet a Google a Meta - e dell’e-commerce come la stessa Amazon - che stanno riducendo radicalmente le loro presenze immobiliari. Con un tweet del 29 maggio, Elon Musk ha dichiarato: “il settore immobiliare commerciale sta crollando rapidamente. I valori delle case saranno i prossimi” indicando un potenziale effetto a catena nel mercato immobiliare. 


Andamento del settore immobiliare in Italia 

E in Italia? Partendo dalle previsioni di Nomisma, secondo cui quest’anno le transazioni residenziali caleranno del 14,6% rispetto al livello record dello scorso anno, scendendo da 784 mila a 670 mila, la stima del calo del giro d’affari direttamente connesso alla compravendita di case che si potrebbe registrare nel 2023 è di 18 miliardi di euro. 

Le motivazioni alla base di una percentuale così alta sono essenzialmente da ricondurre all’aumento dei tassi e alla conseguente entità di “rifiuti” a finanziare da parte delle banche. Con i tassi saliti tra i tre e i quattro punti nel giro di un anno la barriera all’ingresso si è molto elevata, perché per sostenere la rata il reddito minimo necessario per essere giudicati bancabili si è alzata di circa il 40%. 
Inoltre, in questa fase, con i mutui a tasso fisso che, contro ogni apparente logica, costano cinquanta centesimi meno dei variabili, la stragrande maggioranza dei potenziali debitori sceglie il fisso. Ma le banche sanno benissimo che i mutui fissi stipulati oggi attorno al 4% quando i tassi scenderanno saranno surrogati e quindi si muovono con molta prudenza. Occorre dunque molta cautela e accortezza in questa fase di instabilità e di possibile crisi, senza essere irrimediabilmente pessimisti. Infondo, come ricordava Richard Nixon, “i cinesi usano due tratti di pennello per scrivere la parola 'crisi'. Un tratto significa pericolo; l'altro significa 'opportunità'. In una crisi, sii conscio del pericolo, ma riconosci l'opportunità”.


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Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Plusiders. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni
societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.

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