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Case green: perché si rischia un deprezzamento degli immobili | WeWealth

Case green: perché si rischia un deprezzamento degli immobili

Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini
27.3.2023
Tempo di lettura: 5'
La nuova normativa europea sulle case green in tema di efficienza energetica degli immobili avrà impatti pesanti sul settore immobiliare residenziale italiano. Quali allo stato gli effetti e i rischi reali?

Certamente il tema delle case green è molto complesso e urgente. Il periodo 2011-2020 è stato il decennio più caldo mai registrato, con una temperatura media globale di 1,1ºC al di sopra dei livelli preindustriali nel 2019. Il riscaldamento globale indotto dalle attività umane è attualmente in aumento a un ritmo di 0,2ºC per decennio.

Un aumento di 2ºC rispetto alla temperatura dell'epoca preindustriale determina un rischio molto più elevato di cambiamenti pericolosi e potenzialmente catastrofici nell'ambiente globale. Per questo motivo la comunità internazionale ha riconosciuto la necessità di mantenere il riscaldamento ben al di sotto dei 2ºC e di proseguire gli sforzi per limitarlo a 1,5ºC.

L’industria immobiliare, secondo l’Agenzia europea dell’ambiente, è tra quelle maggiormente responsabili arrivando nel 2020 a causare il 35% delle emissioni in Europa tra combustibili fossili, elettricità e riscaldamento.

L’Unione europea con la Direttiva sul rendimento energetico appena approvata dal Parlamento europeo si è posta obiettivi assai sfidanti e forse troppo ambiziosi. Tutti i nuovi edifici costruiti dal 2028 dovranno essere a emissioni zero e, già dal 2026, lo dovranno essere i nuovi edifici utilizzati o gestiti dal pubblico e quelli di proprietà di enti pubblici. Entro il 1° gennaio 2030 tutti gli immobili residenziali dovranno raggiungere la classe energetica E ed entro il 2033 la classe D, per arrivare a zero emissioni nel 2050. La norma ha l’obiettivo di ridurre le emissioni di gas serra provenienti dal settore immobiliare.


Gli effetti della direttiva Ue sui patrimoni degli italiani

Ma la cura è quella giusta o potrebbe arrivare ad uccidere il paziente? Innanzitutto, pare davvero irragionevole - sotto l’egida integralista della lotta al cambiamento climatico - prevedere una normativa omogenea e di questa portata per tutti gli immobili dal nord della Finlandia a Pantelleria, dal Portogallo alla Polonia. Per arrivare agli obiettivi di classe energetica "E" entro il 2030, "D" entro il 2033 e le zero emissioni del settore edilizio entro e non oltre il 2050 occorrerebbe intervenire con costosissime (e spesso irrealistiche, considerato l’immobile in questione e la sua collocazione) opere di ristrutturazione radicale su più fronti: interventi di coibentazione delle facciate, isolamento termico, rifacimento degli infissi, ammodernamento delle caldaie e installazione progressiva di impianti solari. Come sarebbe possibile realizzare tutto ciò in Italia, dove buona parte del patrimonio immobiliare risale, nella migliore delle ipotesi, alla ricostruzione dopo la Seconda guerra mondiale, in tessuti urbani densamente edificati, dove appare inimmaginabile ad esempio l’installazione di impianti fotovoltaici o di “cappotti” alle facciate?

E chi sopporterà i costi di questo enorme intervento, visto che già il rialzo dei tassi determinerà tensione sui finanziamenti immobiliari e molti potenziali default? Peraltro, nessuno pare aver considerato che la scarsità di materie prime e l’inflazione galoppante hanno già messo in scacco mercati come quelli della produzione e posa degli infissi, che, al contrario, con questa normativa sarebbero enormemente sotto pressione.


Il rischio (reale) del deprezzamento degli immobili poco efficienti

Il mercato immobiliare potrebbe davvero subire un colpo durissimo, poiché alcuni immobili potrebbero non solo deprezzarsi, ma addirittura, di fatto, essere esclusi dalla domanda poiché ritenuti sostanzialmente “irrecuperabili”. Il sistema bancario, che ha concesso mutui a lunghissimo termine sulla base di valori che potrebbero essere radicalmente rivisti, potrebbe poi determinare una nuova crisi finanziaria profonda.

Il Ministro dell'Ambiente e della Sicurezza energetica Gilberto Pichetto Fratin ha ricordato che in Italia abbiamo circa 31 milioni di immobili e di questi oltre 20 milioni dovrebbero essere adeguati alla direttiva sulle case green.


I prossimi passi da compiere

Che cosa implica davvero l'approvazione da parte del Parlamento europeo di questa direttiva? Questa volta bisogna proprio sperare nelle inefficienze del sistema.

Ogni Stato membro, infatti, potrà stabilire un piano nazionale di ristrutturazione adattandolo alle esigenze del singolo paese. Siamo dunque ancora lontani dal testo definitivo e molte sono le possibilità di deroga per i singoli paesi.

La direttiva indica anche specifiche eccezioni per gli edifici di pregio artistico, storico, di culto, le seconde case e quelle con una superficie inferiore ai 50 metri quadrati, inoltre, gli Stati potranno chiedere alla Commissione europea di valutare deroghe che tengano conto delle particolarità del patrimonio immobiliare di ciascun Paese (monumenti, edifici di particolare valore architettonico o storico, edilizia pubblica o sociale ecc.), di problemi tecnici, della mancanza dei materiali o dei costi eccessivi per i lavori. Infatti, sarà consentito, in presenza di particolari requisiti, di adeguare i nuovi obiettivi in funzione della fattibilità economica e tecnica delle ristrutturazioni e della disponibilità di manodopera qualificata.


Classificazioni energiche: requisiti diversi da Stato a Stato

Per comprendere poi il reale impatto di questa disposizione è necessario sapere che, ad oggi, ogni Stato membro ha una sua particolare classificazione energetica diversa da quella degli altri Stati, di conseguenza, i requisiti per raggiungere la classe D in Italia sono diversi da quelli necessari a raggiungere la stessa classe in Grecia o in Olanda.

La direttiva pone l’obiettivo dell’unificazione delle classificazioni nei diversi Paesi europei. Ciò significa che gli interventi modificativi richiesti dalla legge potrebbero avere una portata minore rispetto a quella ipotizzata ragionando sui parametri di classificazione adottati attualmente in Italia.

Sarà dunque sostanzialmente l'Italia a decidere "casa per casa".

Ricordando che in Italia circa il 60% degli edifici è oggi in classe F e G, si capisce quanto sarà impattante per molte famiglie anche solo il passaggio in classe E. Per il salto di classe, infatti, occorre ridurre i consumi energetici di circa il 25%: riduzione che si ottiene solo con interventi come il cappotto termico, la sostituzione degli infissi o la sostituzione della caldaia con una nuova a condensazione.

Il principio che dovrebbe guidare l’azione di governo è quello che la spesa per avere edifici più sostenibili non deve gravare solo sulle tasche dei cittadini, per molti dei quali la casa rappresenta il risparmio di una vita lavorativa.

Certo non possiamo immaginare un ripetersi di norme del tutto improvvide e inique, come quelle sui bonus 110%, che in poco tempo hanno fatto danni enormi. Ma, sicuramente, bisognerà creare incentivi e forme di sgravio fiscale eque e ragionevoli, che non vadano a determinare troppo impatto sul sistema bancario che già sta rivelandosi tanto fragile. Va da sé che sarà poi il mercato stesso a valorizzare gli edifici con una migliore performance energetica, ma non possiamo correre i rischi di minare il patrimonio immobiliare degli italiani. Non in questo momento storico e non per qualche dogma declinato in maniera troppo omogenea per risultare corretto.


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Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Plusiders. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni
societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.

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