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Case green: l'impatto delle nuove regole Ue sulle banche | WeWealth

Case green: l'impatto delle nuove regole Ue sulle banche

Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini
27.4.2023
Tempo di lettura: 3'
La nuova normativa sulle case green può avere effetti dirompenti per il sistema: una stretta sui mutui destinati a finanziare l’acquisto di immobili maggiormente energivori, un calo dei valori di mercato degli immobili più vetusti e, anche, effetti pesanti sui bilanci delle banche. Ecco perché

Le previsioni dell’Energy performance of buildings directive (Epbd) recentemente approvata dal Parlamento europeo, potrebbero determinare conseguenze assai rilevanti sull’accesso ai finanziamenti, con una repentina stretta sui mutui destinati a finanziare l’acquisto di immobili maggiormente energivori, sui valori di mercato degli immobili e, in ultima analisi, sugli stessi bilanci delle banche.

Nel corso di una recente audizione presso la commissione Politiche dell’Unione europea della Camera, il direttore generale dell’Abi ne ha correttamente evidenziato i potenziali rischi.


Le banche, i proprietari privati e la riqualificazione energetica

La direttiva, all’articolo 1 - nell’ambito delle “norme sul portafoglio ipotecario” – richiede infatti ai soggetti che finanziano mutui ipotecari – “di aumentare la prestazione energetica mediana del portafoglio di edifici coperti dai loro mutui ipotecari”. Gli istituti bancari dovrebbero dunque migliorare l’efficienza degli immobili per i quali finanziano l’acquisto, nonostante tali immobili non siano di loro proprietà.

Già questa previsione, così generica e indefinita, lascia piuttosto sconcertati.

Come potrebbe la banca imporre al proprietario dell’immobile, che pur se finanziato resta sempre il proprietario, gli interventi di riqualificazione energetica? Questa logica sfugge alle più basilari norme del diritto civile, peraltro sostanzialmente uniformi nei paesi dell’Unione europea.


Gli immobili meno performanti sempre meno finanziabili

L’effetto immediato di tale norma sarà dunque, come ha giustamente osservato l’Abi, che “le banche saranno necessariamente obbligate – nell’impossibilità di migliorare la qualità degli immobili già assunti in garanzia - a orientare le proprie scelte di finanziamento verso immobili che hanno migliori performance energetiche, riducendo le possibilità di accesso al credito per l’acquisto/riqualificazione degli immobili di minore qualità”.

Gli immobili meno performanti diverranno quindi sempre più difficilmente finanziabili all’acquisto, o utilizzabili come garanzia per ottenere finanziamenti per imprese e privati. Il loro valore di mercato sarebbe dunque destinato a ridursi, fino a ipotizzare una sorta di incommerciabilità di fatto per determinati immobili particolarmente inefficienti.

Proseguendo nell’analisi, appaiono evidenti le conseguenze ulteriori e i rischi connessi.

Il miglioramento delle performance energetiche sino agli obiettivi ambiziosi – e molto poco realistici – previsti dalla normativa europea (tutti gli immobili in classe E entro il 2030 e D entro il 2033), richiederà una mole enorme di investimenti e risorse.


Il ruolo della finanza pubblica

E per chi non dispone di tali mezzi? “Le banche - osserva ancora l’ABI - potrebbero avere difficoltà a erogare finanziamenti ipotecari a soggetti con più basso merito creditizio, posto che il processo di finanziamento deve basarsi necessariamente su una solida valutazione del merito di credito, ai sensi di quanto è previsto dalla disciplina di vigilanza bancaria, nonché dalla direttiva sul credito immobiliare ai consumatori, per evitare fenomeni di sovraindebitamento”.

Per tutta una fascia di soggetti meno solidi, sia privati che imprese, dovrebbe dunque essere ipotizzata una garanzia pubblica “con oneri rilevanti per la finanza pubblica in un arco temporale molto ristretto” osserva sempre l’Abi. Evidentemente la lezione sull’impiego di risorse pubblici per i bonus edilizi non è bastata.


Gli effetti diretti sui bilanci delle banche

L’effetto nocivo per le banche, peraltro, si potrebbe ripercuotere su più livelli.

Un primo livello, molto più immediato e diretto, potrebbe essere quello della svalutazione delle garanzie acquisite per la concessione dei finanziamenti ipotecari. La revisione dei valori sui libri – soprattutto per istituti che sono già in difficoltà – potrebbe avere impatti davvero imprevedibili sui bilanci, considerato altresì che la stessa Unione ha emanato normative assai stringenti sul mantenimento della solidità degli istituti bancari.

Il contesto bancario internazionale ha evidenziato di recente tensioni significative. Istituti considerati da sempre al riparo da ogni tempesta, sono diventati bersaglio di forte speculazione o, peggio, hanno richiesto l’intervento di sostegno da parte delle banche centrali per scongiurare più ampi scossoni dell’intero sistema.

In una prospettiva più mediata e indiretta, poi, osserva sempre molto correttamente l’Abi, “minore ricchezza significa anche minore possibilità di accesso al credito per imprese e famiglie, con conseguenti minori possibilità di crescita dell’economia”.


Conclusioni

Dobbiamo dunque condividere ampiamente gli auspici già espressi dall’Abi, ovvero che vi sia maggiore proporzionalità, gradualità e flessibilità nell’attuazione delle norme nei singoli Paesi tenuto conto del singolo contesto regionale e climatico, che siano previste adeguate eccezioni a fronte di obblighi non economicamente sostenibili per i proprietari degli immobili e che siano radicalmente rivisti gli obblighi previsti per le banche in relazione al portafoglio ipotecario, anche consentendo l’accesso diretto al database Siape dell’Enea, al fine di acquisire informazioni, in maniera automatizzata, sul grado di performance energetica degli immobili a garanzia dei finanziamenti, sia in fase di erogazione che per gli eventuali successivi interventi di riqualificazione energetica.


In definitiva, gli obiettivi della transizione green appaiono condivisibili solo se slegati da visioni dogmatiche e declinati nell’ambito delle reali possibilità di intervento. Diversamente, i danni potranno essere assai peggiori dei benefici auspicati e la contrazione di emissioni deriverà semplicemente da un’economia più povera e in declino, non da scelte consapevoli e gestite.


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Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Plusiders. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni
societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.

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