Canoni a scaletta: come vanno considerati i lavori ai fini Iva?

Elena Cardani
Elena Cardani
28.9.2022
Tempo di lettura: 3'
Secondo l’Agenzia delle Entrate, ai fini Iva, i canoni di locazione a scaletta hanno una natura permutativa

Con risposta 424 del 12 agosto scorso, l’Agenzia delle Entrate fornisce indicazioni sul trattamento ai fini Iva dei canoni di locazione “a scaletta”, fattispecie – frequente nella prassi - nella quale il canone di locazione annuale viene ridotto a fronte di spese che il conduttore sostiene per interventi di ristrutturazione effettuati sull’immobile che ne incrementano il valore, senza che il conduttore riceva alcun indennizzo. Tipicamente si tratta di lavori che consentono di rendere l’immobile idoneo all’attività che il conduttore intende svolgere e pertanto il canone di locazione concordato viene diminuito per consentire al conduttore di rientrare delle spese in esame che si aggiungono al canone stesso.


Canoni di locazione “a scaletta”: il parere dell’Agenzia delle Entrate 

Al riguardo, a parere dell’Agenzia, la fattispecie configura una permuta, alla luce di considerazioni già effettuate sia dalla Corte di Giustizia Ue che dalla Corte di Cassazione, secondo le quali la riduzione del canone rappresenta la controprestazione dei lavori di ristrutturazione effettuati dal conduttore. Si tratterebbe, in sostanza, di permuta di servizi con altri servizi, dal momento che i lavori, rappresentando un vantaggio per il proprietario dell’immobile, sono una forma di corresponsione del canone.


Canoni di locazione “a scaletta”: il tema della fatturazione dell’Iva 

Alla luce di ciò, in base ai principi che si applicano per le permute di servizi, secondo l’Agenzia, il proprietario dell’immobile deve fatturare con Iva l’intero importo del canone pattuito, senza tenere conto della riduzione per i lavori (cosiddetto canone lordo) e il conduttore, entro la data di ricezione della fattura del canone, deve fatturare al proprietario il vantaggio derivante dai lavori di ristrutturazione eseguiti, determinato come differenza tra il canone lordo e il canone netto, applicando il regime Iva previsto per i lavori stessi.

Istanza di interpello: la proposta del contribuente 

Nell’istanza di interpello il contribuente proponeva un diverso approccio. In particolare, considerato che i lavori di ristrutturazione sostenuti dal conduttore per rendere l’immobile idoneo allo svolgimento della propria attività venivano sostenuti nel solo interesse del conduttore, l’operazione non veniva considerata come permutativa. Di conseguenza, il contribuente proponeva che i canoni di locazione venissero fatturati nella misura ridotta in linea con le previsioni del contratto e che, al contempo, i lavori di ristrutturazione non venissero riaddebitati dal conduttore al locatore. 


A parere dell’Agenzia delle Entrate, invece, il fatto che i lavori di ristrutturazione siano realizzati nell’interesse del conduttore non è sufficiente a far venire meno la natura permutativa della fattispecie.

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Tax partner dello studio tributario e societario Deloitte, è esperta di fiscalità immobiliare. Assiste investitori nazionali e internazionali nelle operazioni di M&A, con specifico focus ai deal immobiliari. Ha significativa esperienza nella fiscalità dei fondi immobiliari e delle Sicaf. Si occupa inoltre della fiscalità connessa alle operazioni di finanziamento.

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