Affitti case all'insù: come calcolare l'adeguamento Istat del canone

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In Italia continuano a crescere gli affitti delle case. Ecco la situazione nelle principali città. Quando e come si può chiedere l’adeguamento Istat del canone?

In pole, tra le città con gli affitti più cari, resta Milano, dove il costo medio delle locazioni è di 264 euro

Torino, pur avendo affitti decisamente più bassi, batte Milano come mercato più dinamico dell’anno

Cos’è il Foi e quando si può applicare l’adeguamento Istat del canone d’affitto?

A fronte di tassi di interesse in crescita, che scoraggiano l’accensione di nuovi mutui per l’acquisizione di nuove case, nel nostro Paese aumenta la richiesta di appartamenti in locazione. E questo ha un effetto immediato sulle tasche degli italiani, che vedono i prezzi degli affitti continuare a salire. La conferma arriva dall’ufficio studi di Locare, proptech attiva nel settore dei servizi per la locazione residenziale, che ha tracciato una mappa dell’andamento degli affitti in Italia dei 5 principali capoluoghi di regione e dei 5 tra i principali capoluoghi di provincia e ha cercato di fare chiarezza sul funzionamento dell’adeguamento Istat del canone di affitto. 


Andamento degli affitti in Italia nel 1° semestre 2023

Per chi vuole prendere in affitto una nuova casa, la situazione vede rialzi generalizzati in tutta Italia tranne poche eccezioni. 


I principali capoluoghi di regione 

Tra i capoluoghi di regione, Palermo è la città che ha fatto segnare l’incremento semestrale più consistente: un valore che si attesta in rialzo dell’8,2%, visto il rally degli ultimi mesi. A livello annuale, infatti, l’incremento del canone medio d’affitto è stato leggermente inferiore e si è attestato al 7,1%, a fronte di un canone d’affitto medio ancora al di sotto dei 100 euro ai m2 (esattamente 99 euro al metro quadrato per anno). Il dato si discosta ancora parecchio dalle altre principali città. 

In pole, si colloca sempre Milano. Nel capoluogo lombardo, infatti, il costo medio degli affitti è di 264 euro al metro quadrato per anno, con i prezzi di locazione che hanno fanno segnare un rialzo del 5,2% rispetto al 31 dicembre 2022 e del 10% anno su anno. 

Valori e performance positive, ma più basse, per Roma, Napoli e Torino. A Roma, in particolare, a fine giugno 2023, il costo medio dell’affitto in città ha raggiunto quota 180 euro al metro quadrato per anno: 84 euro al m2 in meno rispetto alla città della Madonnina, ma con una variazione semestrale positiva del 2,9%, che sale al 5,1% su base annua. 

Da rilevare il caso di Torino: se è vero che affittare un appartamento nella città della Mole Antonelliana è decisamente più conveniente rispetto a Milano e Roma, c’è da dire che Torino è riuscita a battere Milano come mercato più dinamico su base annua. A fronte di prezzi delle locazioni residenziali che hanno raggiunto, a fine giugno 2023, quota 124 euro al metro quadrato per anno, l’ascesa dei prezzi è stata del 4,6% nell’ultimo semestre e addirittura del 10,4% rispetto a un anno fa. 

A ridosso si trova Napoli, dove il costo medio dell’affitto è di circa 123 euro per metro quadrato per anno, con rialzi dell’1,2% su base semestrale e del 2,5% su base annuale. 


I principali capoluoghi di provincia 

Se dai capoluoghi di regione si passa invece ai capoluoghi di provincia, dallo studio di Locare emerge questa classifica:

  • Parma: costo medio di un appartamento in affitto al 30 giugno 2023 di 141 euro al m2 per anno (+7,3% su base semestrale e + 9,6% su base annua); 
  • Padova: canone medio di 140 euro al m2 per anno (+1,7% su base semestrale, + 5,8% su base annua);
  • Prato: costo dell’affitto medio di 137 euro al m2 (+5% rispetto a sei mesi fa e +7,9% rispetto all’anno scorso); 
  • Brescia: canone medio di 123 euro al m2 per anno (+ 6,1% da inizio 2023 e +7,5% rispetto a 12 mesi fa); 
  • Taranto: tra quelle considerate nello studio, è la sola città dove il canone d’affitto medio è sceso a 77 euro al m2 per anno ( -3,2% nei sei mesi, +2,3% nel corso dell’anno).

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Il funzionamento dell’adeguamento Istat del canone d’affitto

Chi ha già un contratto di locazione, potrebbe vedersi chiedere, dal proprietario dell’appartamento, un affitto leggermente più alto, rispetto a quello dell'anno precedente: quando può avvenire e come? 

Premessa: l’indice che viene utilizzato per calcolare la rivalutazione degli affitti sulla base del contratto di locazione stipulato tra conduttore e locatario è il Foi, ossia l’indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai e impiegati che viene diffuso dall’Istat. A giugno 2023 risulta invariato a quota 118,6 punti rispetto al dato di maggio di quest’anno, ma in aumento del 6% rispetto allo scorso anno. 

“Se espressamente previsto da apposita clausola inserita nel contratto di locazione, che specifichi anche se la rivalutazione è al 100% della variazione annuale dell’indice Foi per contratti a canone libero o al 75% per contratti a canone concordato, l’adeguamento del canone all’indice Istat va effettuato ogni anno, altrimenti il proprietario dell’immobile non può avanzare alcuna pretesa nei confronti dell’inquilino”, hanno risposto gli esperti di Locare, ricordando che sono esclusi dall’aumento i canoni di locazione con contratto di affitto cui viene applicata la cedolare secca


Un esempio 

“Per un contratto di locazione immobiliare di durata 4+4 e importo di 12.000 euro l’anno (ossia mille euro al mese), con indice Foi su base annua del mese di giugno che è pari al 6%, l’affitto annuo rivalutato di un contratto a canone libero sarà di 1.060 euro al mese e quindi di 12.720 euro all’anno. Quello invece per un contratto a canone libero sarà pari a 1.045 euro al mese (il 75% della rivalutazione annuale del Foi) con un affitto complessivo annuale di 12.540 euro”, concludono gli esperti di Locare.

Direttore di We-Wealth.com e caporedattore del magazine. Giornalista professionista, è laureata in Giurisprudenza presso l’Università degli studi di Torino. Ha lavorato a MF, Bloomberg Investimenti, Finanza&Mercati. Ha collaborato con Affari&Finanza (Repubblica) e Advisor

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