Affitti brevi: le novità più rilevanti della stretta in arrivo

Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini
27.9.2023
Tempo di lettura: 3'
Slitta al prossimo Consiglio dei ministri il provvedimento sugli affitti brevi. Ma quali sono le novità principali della stretta?

In ambito immobiliare, slitta al prossimo Consiglio dei ministri il provvedimento del governo sugli affitti brevi. Determinate misure legislative sono quindi ancora in divenire e occorrerà attendere di leggere il testo definitivo del Decreto, o, meglio, la legge che verrà poi approvata in conversione. 

Quel che è certo, però, è che, anche in Italia, la stretta agli affitti turistici brevi commercializzati dai grandi player come Airbnb, Booking o Vrbo è decisa e prossima a essere attuata. Da tempo molte amministrazioni comunali - Firenze e Milano in testa - e le associazioni di categoria degli albergatori che lamentano la concorrenza più nociva, invocano una normativa articolata che preveda: 

  • l’introduzione dell’obbligo, nei centri storici delle città metropolitane
  • di affittare gli immobili per almeno due notti,
  • l’istituzione del Codice identificativo nazionale e la creazione di in una banca dati degli immobili a uso abitativo messi in affitto a fini turistici. 

L’ufficio legislativo del ministero del Turismo ha appena anticipato alle associazioni che hanno partecipato ai lavori di discussione di questi mesi la nuova bozza del testo di ddl sugli affitti brevi. 

Di seguito le novità più rilevanti contenute nella bozza del testo di ddl sugli affitti brevi.


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Il perimetro di applicazione 

Per “locazione per finalità turistiche” si intende il contratto di locazione con scopo turistico avente aoggetto il godimento di un’unità immobiliare a uso abitativo ubicata in un luogo diverso da quello di residenza della parte conduttrice, stipulato direttamente da colui che la detiene legittimamente (host) o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare (property manager), ovvero soggetti che gestiscono portali telematici (Ota), mettendo in contatto persone in cerca di una struttura con persone che dispongono di unità immobiliari da locare. 


I comuni e le città soggette alla stretta sugli affitti

Soggette alla normativa risultano essere le 14 città metropolitane (Roma, Milano, Napoli, Torino, Bari, Palermo, Catania, Bologna, Firenze, Venezia, Genova, Messina, Reggio Calabria, Cagliari) ma anche i circa 969 comuni ad alta densità turistica
Non è prevista alcuna deroga: il ddl specifica che tutti i comuni classificati dall’Istat “a vocazione turistica” devono sottostare alle regole, anche se con una popolazione inferiore a 5.000 abitanti.
Per queste locazioni si prevede che il contratto “a pena di nullità” (e quindi a pena di non avere diritto al corrispettivo) non possa avere una durata inferiore a due notti consecutive. Unica deroga che pare essere prevista riguarda il caso in cui la parte conduttrice sia costituita da un nucleo familiare numeroso composto da almeno un genitore e tre figli. 


Numero di immobili e cedolare secca 

Inoltre, scende da 4 a 2 il limite di immobili dello stesso proprietario destinati alla locazione breve che sul territorio nazionale possono essere tassati con cedolare secca.
Superata la soglia si presume l’attività economica e la conseguente necessità di aprire una partita Iva. 


Il Codice identificativo nazionale (il cosiddetto Cin) degli immobili

Il ministero del Turismo assegnerà a tutti gli immobili destinati ad affitti a uso turistico un Codice identificativo nazionale (il cosiddetto Cin), per “assicurare la tutela della concorrenza, della sicurezza del territorio e per contrastare forme irregolari di ospitalità”. Il Cin sarà assegnato a ogni immobile ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche, dietro presentazione di apposita istanza da parte del locatore in via telematica. 

I Cin dovranno contenere anche l’indicazione del numero di posti letto disponibili secondo quanto dichiarato nella relativa istanza, e sostituiranno, ad ogni effetto, i codici identificativi regionali (Cir).
Tutti gli immobili dotati di Cin verranno inseriti in una banca dati nazionale, che sarà pubblica e liberamente consultabile sul sito istituzionale del ministero del Turismo.
Verrà inoltre disposto l’obbligo per il soggetto che concede in locazione un immobile a uso abitativo per finalità turistiche, anche in qualità di intermediario, di esporre il Cin all’ingresso dell’unità immobiliare e ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato. Anche i gestori di portali telematici dovranno indicare il Cin nei loro annunci. 

Si prevedono sanzioni assai elevate sia per chi non espone il Cin (da quanto risulta ad oggi fino a 5mila) sia per chi affitta senza il Cin (sempre da quanto si apprende fino a un massimo di 8mila). A controllare che case vacanze e alberghi abbiano ed espongano il Cin e a comminare eventualmente le multe, saranno i comuni, attraverso gli organi di polizia locale, e gli ufficiali e gli agenti di polizia giudiziaria, ciascuno nell’ambito delle rispettive competenze.

Significativo, sia in termini di sicurezza per gli ospiti, che di costi di investimento iniziale per gli Host, il principio per cui gli immobili dotati di Cin saranno equiparati agli alberghi ai fini del rispetto degli obblighi riguardanti la prevenzione di incendi, la dotazione di dispositivi per la rilevazione del monossido di carbonio e i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza degli impianti. L’obbligo di riscuotere l’imposta di soggiorno si estende anche ai soggetti esercenti attività di intermediazione immobiliare e di gestione di portali telematici qualora abbiano incassato il canone o il corrispettivo, ovvero siano intervenuti nel pagamento dei predetti canoni o corrispettivi, in relazione ai contratti di locazione per finalità turistiche di cui alla presente legge nonché ai contratti di albergo, alloggio, o comunque diversamente denominati, conclusi con le strutture ricettive alberghiere ed extra alberghiere. 


Il dialogo aperto tra le parti e l'intesa poco solida 

La proposta avanzata dal ministro del Turismo dovrebbe essere la sintesi di un dialogo tra le parti e le associazioni interessate. Tuttavia, dalle prime reazioni e dichiarazioni di alcuni politici, l’intesa non sembra essere così solida. Se da un canto parrebbero, quantomeno in parte, accolte le richieste del mondo alberghiero, che lamentavano forme di concorrenza dagli affitti brevi, si leggono note di contestazione da parte di associazioni di categoria sia di proprietari di alberghi che dai proprietari di immobili, che lamentano un’ingerenza del pubblico nell’imprenditoria privata, paventando anche danni di costituzionalità. 

La soluzione non è certamente semplice, ma, innanzitutto attendiamo di leggere la norma.

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Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Plusiders. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni
societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.

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