Casa in comproprietà: cosa succede in caso di separazione?

Più nel dettaglio, i giudici di legittimità sono stati chiamati a decidere sul valore da attribuire alla casa familiare oggetto di divisione tra i coniugi, quando su detto immobile sussista il diritto di godimento del coniuge affidatario della prole.

Su ricorso proposto dalla moglie separata, la Corte ha dovuto, pertanto, valutare se, in sede di divisione di una casa familiare in comproprietà di due ex coniugi legalmente separati, assegnata al coniuge affidatario della prole, occorra (o meno) tenere conto della diminuzione del valore commerciale del cespite, in conseguenza della presenza sul medesimo del diritto di godimento del coniuge a cui è stata affidata la prole; in particolare, se questa modalità di valutazione del valore dell’immobile debba essere tenuta presente anche quando la divisione si realizzi mediante attribuzione a quest'ultimo della proprietà dell'intero immobile con conguaglio in favore del comproprietario. 

La questione è, evidentemente, complessa e questa complessità è rimarcata (anche) dal fatto che in dottrina esiste un antico contrasto (peraltro risolto dalla sentenza in commento). 

 E invero, prima di entrare nel merito, evidenziando le linee argomentative seguite dalla Corte, occorre brevemente fare riferimento alla disciplina vigente in punto di assegnazione della casa familiare, in sede di separazione o divorzio tra i coniugi, tenendo a mente che l'assegnazione della casa familiare è, di regola, funzionale a tutelare l'interesse prioritario dei figli alla continuità della vita familiare onde preservarne l'habitat dai possibili esiti negativi conseguenti alla crisi coniugale: la casa familiare, infatti, costituisce il luogo in cui i figli minori o non ancora autosufficienti costruiscono le loro vite affettive attraverso il rapporto con i genitori nello scorrere relazionale della vita quotidiana. 

Sul punto, si osserva che 

• per la fase di separazione, il godimento della casa familiare è, generalmente, attribuito tenendo conto dell'interesse dei figli; il diritto al godimento della casa familiare viene meno nel caso che l'assegnatario non abiti o cessi di abitare stabilmente nella casa familiare o conviva more uxorio o contragga nuovo matrimonio; il provvedimento di assegnazione e quello di revoca sono trascrivibili e opponibili a terzi ai sensi dell'articolo 2643;
• per la fase divorzile, invece, è previsto che: l’abitazione nella casa familiare spetta di preferenza al genitore cui vengono affidati i figli o con il quale i figli convivono oltre la maggiore età; ai fini dell'assegnazione il giudice dovrà valutare le condizioni economiche dei coniugi e le ragioni della decisione e favorire il coniuge più debole; l'assegnazione, in quanto trascritta, è opponibile al terzo acquirente ai sensi dell'articolo 1599 c.c.

Venendo alla parte motiva della sentenza in esame, nonché alla luce di quanto sinora esposto, si ne desume che, in linea generale, il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare, prioritariamente destinato al coniuge affidatario dei figli o con essi residente, è destinato a creare un vincolo di destinazione sui generis, collegato all'interesse superiore dei figli e si atteggia a diritto personale di godimento del cespite. Diritto che viene a caducarsi nel caso di allontanamento del coniuge assegnatario, ossia allo scemare delle ragioni di protezione della prole per raggiunta indipendenza dei figli, ovvero, infine, nel caso in cui l'assegnatario non abiti o cessi di abitare stabilmente nella casa familiare o conviva more uxorio o contragga nuovo matrimonio. 

Chiariti preliminarmente gli aspetti della natura e della funzione del provvedimento di assegnazione, occorre comprendere in che modo calcolare – in sede di divisione – il valore della casa familiare, acquistata in comproprietà tra due coniugi e assegnata in uso al coniuge affidatario della prole, posto che su quel bene sussiste un diritto potenzialmente idoneo a comprimerne il godimento. 

La Corte, risolvendo un contrasto giurisprudenziale e dottrinale, ha ritenuto che se la proprietà dell’intero bene è attribuita al coniuge assegnatario, il valore dell’immobile ai fini del conguaglio in favore dell’altro coniuge deve essere determinato prendendo a riferimento il valore di mercato. Valore che non è ridotto dal fatto che l’altro coniuge abbia un diritto di godimento sul bene. 

Al contrario, se l’immobile è attribuito in proprietà esclusiva al coniuge non assegnatario dello stesso e non affidatario della prole, questo diventerà titolare di un diritto di proprietà il cui valore, anche ai fini del conguaglio, dovrà essere decurtato dalla limitazione delle facoltà di godimento da correlare all’assegnazione dell’immobile al coniuge affidatario della prole.